墨尔本 [切换城市]

澳洲新房VS二手房,怎么选?

发布时间:2017-08-03
文章来源:澳洲家园网
分享:

    记得耶鲁大学哲学博士傅佩荣先生写的一本书《哲学与人生》中提到“没有什么事物是绝对的。”然后又说道,既然没有事物是绝对的,那么这句话本身不就是绝对的吗?岂不是自相矛盾?

     

     

    记得耶鲁大学哲学博士傅佩荣先生写的一本书《哲学与人生》中提到“没有什么事物是绝对的。”然后又说道,既然没有事物是绝对的,那么这句话本身不就是绝对的吗?岂不是自相矛盾?

     

     

    那么我只好说“任何事物都是相对的”了。

     

     

    在这个世界上所存在的任何一种事物,无论其表现形式如何,一定都有它的原因和道理。所谓好与不好,出发点无非是来自于每个人不同的需求和价值观所推论出来的。

     

     

    在展开今天的话题前,请各位先思考一个问题:

     

     

    如果二手房与新房价格完全一样,你如何选择?

     

     

     

     

    我相信,多数人一定会选择新房。那么为什么二手房市场依然受很青睐呢?其中一定有它存在的原因和道理,所以我们就要去思考究竟它的优势是什么,劣势是什么,与自己的需求关系如何,搞清楚了这些关系,做决定,就会容易很多。

     

     

    新房VS二手房

     

    总的来说,同一个区域,同一条街道,同样面积的物业,在基本条件一致的情况下,二手房价格一定是低于新房的。为什么?

     

     

    我认为原因有以下几点:

     

     

    1. 市场供需决定

     

    不论是别墅还是公寓,土地或者空间都属于有限资源,人口在增长。总的需求在上升,一个区域的供给从长期看都是有限的,物以稀为贵,也就是经济学讲的供需决定价格,这是亘古不变的原理。

     

     

    2. 建筑成本上升

     

    10年前的建筑材料、土地价格、人工费用等与10年后当然不可同日而语。一般来讲,二手房的价格会比同区的新房低,这是一定的,也是市场规律,我们无法改变。房价总的趋势一定是上升的,切勿患得患失,说什么“要是我几年前买就好了”的话。

     

     

    有一位客人跟我说10年前悉尼北区 Chatswood 2居才40万澳元。我反问她:“那时候贵不?”她不再作声。10年后,这套房子已然变成二手房,2013年时,Mirvac在此的新房价格能突破85万澳元,还被抢购一空,我估计那套二手房现在价格也不过75万澳元。这就好比前人栽树,后人乘凉一样,只不过,前人收获了35万澳元的资本增长,而后人不过是在沾沾自喜以为自己赚了10万澳元罢了。便宜一定有便宜的道理。

     

     

    3. 持有成本上升

     

    抛开房产的投资价值不说,房子作为一种商品,属于消耗品。房子的维护费用在慢慢上升,物业费在上涨。几年前悉尼Wolli creek的一处物业2居开盘物业费850澳元,如今已经飙升到1,600澳元一季度了。当然,这个例子比较极端,但是道理是明确的。房子也好,汽车也罢,该保养时得保养保养,就需要钱,至于其费用多少,与新房差价又有多少,就具体问题具体分析了。

     

     

    4. 折旧几乎为零

     

    澳洲房产有点了解的人士对于澳洲特有的政策负扣(Negative  Gearing)一定略有耳闻,它是澳洲在会计上讲的账面折旧。

     

     

    举个例子你就明白了,假设你在澳洲1年的税前收入为4万澳元,那么按照税法,这一年要交给政府的税为7000多澳元,到手里也就33000澳元,如果有物业的话,按照澳洲法律,房子的折旧是可以抵税的。房子也好,车也好,都有折旧,区别在于房产不属于消费,因为它是有限资源,所以是升值的;车就不同了它不是有限资源,属于消费,所以是贬值的。

     

     

     

     

    因此,房产的折旧不叫折旧,而叫账面折旧,也就是说,尽管按照会计学来报是亏损的,但实际上它是升值的。那么这位年收入4万澳元的朋友如果有一套新房和10年旧的房子会有什么不同呢?

     

     

    不谈租金利息差,只谈折旧,新房子的折旧在前7年是呈现逐年递减的,第一年能达到13,000澳元,如果年收入40,000澳元,13,000澳元既然作为折旧,也就是亏损,是不予缴税的,没听说过谁做生意赔钱了,还得上税,所以13,000澳元作为亏损,就相当于是免税的,从收入中减去,就相当于他这一年的收入为27,000澳元,27,000澳元要交多少税?约3150澳元,因为这套房子免去了多少税?7,000-3,150=3,850澳元。50%的税就免掉了。

     

     

    而这只是第一年,第二年、第三年、一直到第七年,这套房子都可以帮你退税,只不过是逐年递减,从而少交很多税,这种效果在收入很高、房产很多时,效用更加巨大。因此,对于澳洲当地人而言,尤其是高收入人群,如医生、律师等,合理避税的确是澳洲房产投资一大优势。

     

     

    但是二手房呢?7年新的二手房,很多看起来卖相也不错,但是在退税这一点上,优势几乎为零。

     

     

    因此,对于刚开始工作的投资人,推荐他们去考虑新房,为未来退税做准备,原因就在此。投资人一定要学会未雨绸缪,学会为自己布局,别一上来就要户型图。

     

     

    以上几点是最主要的区别,貌似是在打压二手房,回到文章开头的那句话,凡事都是相对的,如果同区二手房与新房非常雷同,价格就是很诱人,比如二手房主当时特别缺钱,就要低价出售,或者你心仪的某个区域就是没有新房,为什么不能考虑二手房?

     

     

    下面说说新房

     

    澳洲房产销售一般是以楼花为主,也就是国内所称的期房。对于一些投资人而言,尤其是有过不愉快经历的,对于澳洲的楼花痛恨至极,说什么就要选择二手房。反倒有种矫枉过正、投鼠忌器的感觉。我倒觉得大可不必。

     

     

    人是视觉动物,多数人相信肉眼能看得到的事物,很多楼花连地基都没挖呢,样板间也没有,叫人家怎么买?这的确也是一个不可回避的问题。

     

     

    让我们来看一个比较经典的变化。

     

    这个变化发生在日后成为“留学生半岛”的区域—Rhodes在悉尼,Rhodes作为悉尼唯一两个带火车站的半岛之一,对于刚登陆的学生及家长而言是极为有吸引力的,再加上很多中国买家命里都缺“水”,水有了,车站有了,大肆买入就不足为奇了。

     

     

    一个大型小区,每一期进入的人群都不同,总的来说,越早进入的人越理性,风险也较大,但价格低;越晚进入的人越感性,风险较小,但价格高。这在一定程度上来说,也是很公平的。当然也要考虑买家有需求的时间不同的因素。但是有些买家在早期被告知这样的项目时的嗤之以鼻的表情却依然在我的脑海中。

     

     

    很难去评判对与错,毕竟每个人的财富积累快慢与个人的性格和经历有关系,因人而异。

     

     

    但有一点是不可忽略的,就是新房对于一部分资金较紧张,又一定要买房的客人是非常适合的。为什么呢?下面来看一个例子。

     

     

    Ken,34岁,福建长乐人。来悉尼4年,以体力劳动为主,收入不高,最近想买一套房,未来把家人接来澳洲一起生活。他手里目前只有6万澳元。

     

     

    如果选择二手房,他需要马上准备房款的至少20%,假设贷款80%,银行估价等方面都没问题,那么他只能选择30万澳元的一套二手房。30万澳元在悉尼能买啥?既然是一家人,最少也得2居。粗略在网上查了一下,在新南威尔士省,基本都是叫不上名的地方。选择非常之少,而且房子旧得一塌糊涂。说到底,这个出价是不合理的。

     

     

    如果选择新房,首付10%,2-3年楼花,他完全可以选择一套60万澳元的物业,既然家人也要几年后才来,那么先锁定今天的价格,努力工作,若再懂点投资,或许能选择一套几年后房价升值也不错的区域中的物业,而且是新房,未来还能退税,离主流文化区域也不会太远。

     

     

    以上的例子,新房的优势显而易见。

     

     

    以上的例子若加以修改,如下:

     

     

    Ken,34岁,福建长乐人。与太太来悉尼4年,太太最近怀孕了,不想租房子住了,最近想买一套属于自己的房子,他手里目前只有6万澳元。

     

     

    如果是这样,二手房的优势就出来了,这叫刚需。尽管他的预算在悉尼还是低了点。若他最终选择二手房,我还是非常理解的。

     

    是选择新房还是选择二手房,这是需要看作为买家的你自身需求的。如果你是纯刚需,首套房用来自主的,完全不用考虑房屋升值的问题,就可以购置一套立即入住的二手房,这样价格也比较优惠,对于年轻买家自身的负担也不重。如果你买房用来投资,那么就可以选择价位稍高的新房,这样的新房能够帮助你升值的同时,还能帮助你减少税负,同时,新房的地段一般较好,升值潜力大,即使不自己住,租金水平也很高。

     



    原文地址:http://www.acproperty.com.au/news/NewsDetails.aspx?menuid=4&id=c5092c57-43a8-4d3b-85c3-7e022cd72381

    • 房产服务信息
    • 法律金融信息
    • 生活服务信息