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美国买房贷款---贷款步骤和贷款秘诀

发布时间:2016-09-10
文章来源:58同城洛杉矶站
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    对任何有意买房子的人而言,最基本的问题就是:我该买何种价位的房子? 我能负担多少贷款?银行同意的贷款额度?一文让你掌握美国买房贷款那些事。


    美国买房贷款三个步骤
    1

    提交贷款申请

    在美国买房,申请贷款往往要提前于看房选房。


    因为市场上的好房源稍纵即逝,常常需要您在看房後的几天内甚至当天就下单出价。如果您已经有买房的打算并且对房价有可承受预算,已经在美国的个人银行账户里面的存款数额高於房价的20-40%并且时间在两个月以上。建议您尽早联系贷款公司并提交贷款申请,这样就可以提早获得一封贷款预审核信(Pre-approval letter)。


    在您的贷款没有被最终核准批复之前,您可以凭借这封信对您喜爱的房产出价。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限,也是报价合同的附件之一。它告诉卖主,你已经与贷款公司联系过了,贷款公司初步同意借钱给你。

    2

    完成签约流程

    贷款公司给您发的一份正式贷款申请表格上会要求您填写个人的身份信息,贷款种类要求,贷款金额,首付金额比例,以及房产合约上拟定的过户日期等等。贷款公司在收到您提交的所有材料後,会整理提交给贷款承销部门/机构(underwriter) 进行风险批示。


    如果材料符合要求,您的贷款将被批准。接下来您需要做的就是与公证公司约定时间签署贷款文件,完成贷款协议。

    3

    等待最终放款

    审批后发放的贷款会被存入第三方的代管账户(escrow account),由代管公司在完成房产交易后打入卖方账户。

    申请贷款时,有什么秘诀吗?

    贷款秘诀1:债务/薪资比例 Debt-to-Income Ration(DTI)

    借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准,并借此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付:

    · 每月房贷支出;

    · 其他债务:信用卡、车贷、学贷等。  

    如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款,相对地,就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析,认为负担高的人准时还款的机率较低。


    举例来说,你每月税后薪资为六千美金,每月房贷为三千美金,债务比即高达50%。因此,大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。

    1. 房贷相关支出:

    · 本金、利率、房屋税及房屋保险;

    · 社区规费:含清洁费、管理费等;

    · 其他额外项目:例如水灾保险及其他外加保险。 

    2. 整体债务比例:比起房贷债务比,整体债务比例更为重要。延伸上述例子,每月薪资为六千元,房贷加其他债务总支出是$2460,则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%,你通常会被常规贷款拒绝,少数人可透过FHA申请到款项。

    贷款秘诀2:选择贷款项目

    对新买家来说,贷款项目的选择将会影响到还款能力。若国外买家持有美国护照、绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。不适用这种贷款方式的国外买家,若有意于美国购屋,需联络房地产经纪人,透过他们寻找合适的借贷银行。


    总体而言,美国有四种常见的贷款项目:

    1. 常规贷款:借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司-Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美(由美国政府赞助之企业)。因次级投资风险较高,此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。

    2. Federal Housing Administration(FHA):由美国政府赞助,专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说,首购族及历史信用较差的人适用此方案。

    3. 退伍军人贷款 Veterans Administration(VA):由美国退伍军人管理局所提供,帮助现役及退役军人申请贷款。

    4. US Department of Agriculture(USDA):又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家,由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市,希望透过优惠措施,活络地方房产市场。

    若买家的信用分数达到580点以上,FHA贷款只需要买家负担3.5%的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松,尽管DHI超过50%,若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好,仍有机会申请到款项。然而,为了避免次级房贷悲剧重演,近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。

    FHA提高后,甚至会高于常规贷款所要求的金额。而一般对于符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言,此两类项目仍是贷款额度最高,并且会涵盖支付订金。  

    高贷款金额可减轻买家压力,但最终仍须考虑自身的还款能力

    贷款秘诀3:系统自动化审核贷款

    一般大众也许不太了解,贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector(LP)由Freddie Mac房地美拥有,另一个为Desktop Underwriter(DU)隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为:同意、拒绝及或许同意。

     

    综合而言,两大贷款机构供给了美国房地产市场大量的贷款金额。两者线上申请系统也被众多银行及贷款机构所使用。就算是由政府机构背书的FHA、VA及USDA都还是会参考这两大系统的审核结果。  

    进行方式为银行受理买家的贷款申请,将相关资料输入LP及DU系统,两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况、信用额度、收入、资产甚至包含过去贷款历史做整体的考量,最终判断出贷款同意与否。  

    系统化审核的好处在于,系统会自动比较买家的正负面记录,通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松,许多DTI(债务薪资比例)高达45-50%的申请者,仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。


    有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目,帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记,买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。  


    其他重点: 

    1. 收入:买家的合法收入不只包含每月薪资。除了正职之外,买家可能兼差、收房租、投资、公司提供交通津贴、赡养费及孩童扶养费,这些额外项目都可提报为收入,只要能提出证明佐证以上费用都是稳定且持续的收入。另外,中老年的申请者,两大系统也接受社会福利津贴、退休金及伤残补助等特殊项目。  

    2. 信用分数:信用分数占了很重要的角色。有些借贷方不愿意借款给信用分数低于640-680的申请者。就算接受了,借贷方也有可能向买家征收高额的额外费用,尽管LP及DU认定申请者通过审核。注意:市面上有许多计算信用分数的网站和机构,但唯一官方认证的自动审核机构是FICO。其他机构不论名气及权威性再高,都未必可完全信赖。

    3. 手续费:千万不能忘记手续费。依照房屋的所在区域,手续费范围可能占房屋总价的2-5%。许多建商或是房屋拥有人会代为支付手续费,作为提升买家购屋的诱因。好消息是,房地美及房利美都可以接受卖方代为支付3%的金额,而FHA的容许范围是3-6%。  


    尽管贷款金额高,可减轻买家压力,但最终仍须考虑自身的还款能力。切记不要因为银行可提供高额贷款就开心接受全额,应考虑自己的支付能力作为最后决定。身为债务及资产的所有人,你应该将所有未发生的支出都纳入考虑,例如孩子未来的大学贷款或是婚礼支出。最后建议,贷款额度最终决策取决于你及借贷方共同认定可行的每月还款金额。




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