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加州出租房如何巧妙合法地报税 -省税?

发布时间:2016-09-27
文章来源:Jason Chen地产
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    不少华人在美国买房作为投资将房产出租,许多华人为了省税费,收房租只收现金,因为这样就不用报税。其实,出租房只要报税方法得当,不仅不会多缴税,反而还可以省税!

    关键字: 省税 出租 投资

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      不少华人在美国买房作为投资将房产出租,许多华人为了省税费,收房租只收现金,因为这样就不用报税。其实,出租房只要报税方法得当,不仅不会多缴税,反而还可以省税!




      由于住房出租包含了政府鼓励的生意和房地产内容,享有比其他投资方式如股票买卖及银行存款更多的税务优惠。同时,住房出租与自家住房紧密联系,也便于两者的转换,可以充分利用自家住房出售盈利免税的税务优惠。在当前房地产上升期,住房出租可以增加收入,房产增值和省税,可谓“一举三得”。


      目前,住房出租只有一年在14天以下不用报税,14天以上必须报税,否则被罚。但住房出租报税可以合法省税。


      首先,房租收入用各种租房费用扣除后,赢利会减少甚至亏损。房租收入可用抵押贷款利息、地税、清洁费、修理费、水电费、保险费、律师会计师费、房屋和装修折旧费等扣除。特别是扣除折旧费后,租房往往会出现帐面亏损,但房东还是有正的现金流入,即实际上是租房赢利,但房东却免税或省税。房屋价值减去土地价值后可以27.5年直线折旧。


      假如房产价值50万,其中土地价值10万,每年可折旧1.45万。虽然折旧使房屋的帐面价值减少,但在当前房地产上升期,房屋的真实价值是增加的。而且,房客的租金为房东付贷款利息和地税(折旧相当购房本金),若干年后房产归房东。因此,房屋折旧可以说是最大的住房出租减税,租房报税有利无害于房东。


      租房报税的亏损按风险规则(At-RiskRules)和被动行为损失规则(Passive Activity Loss Rules)扣税。风险规则限制扣税只能是实际损失的数额。租房亏损首先以风险规则为准,按实际损失计算;然后以被动行为损失规则为条件,看住房出租是否被动行为。

     

      被动行为损失规则限制亏损扣税只能是被动收入的部分。被动行为是房东不参与管理,将房屋交给管理公司,扣除管理费等后,每月坐收租金,亏损只能从租金中扣,不能扣除如工资等其他收入。累计被动亏损可在将来的被动赢余扣除。


      另一种是房东积极参加租房管理,如收房租、修理房屋、缴水电费等。大多数房东属于这类行为。这类房东每年最多可从其他收入扣除2.5万元,但调整后的总收入(AGI)超过10万元允许扣除数额将逐步减少,超过15万元将不允许扣除其他收入。假如房东家庭收入9万元,扣除2.5万元租房亏损,即使按15%联邦税率算,也可省3750元,加上州税省更多。



      还有一种是非被动行为(Not Passive Activity),其是房地产专业人士。国税局规定是超过一半的工作或生意时间和每年750个小时以上(即每周约15个小时)用于各种房地产业务。这类行为的租房亏损不受收入限制,可以无限制扣除其他收入。如夫妇有一方是高收入,另一方是房地产专业人士可以利用租房省税。


      最后一种是从事房地产生意的专业人士,他们收房地产管理费,用自己的房屋出租产生收入,他们用小生意C表而不是E表报税,还可以用家庭办公室、商业旅行和汽车费用等扣税。折旧也可放在C表扣税,以减少自雇税。租房亏损也可扣除其他收入不受限制。


      但租房报税的房屋折旧减少了房屋的帐面价值,也增加了将来房屋出售时的赢利。资本利得按20%税率计,而累计折旧所增加的资本利得最高按25%税率计。因此,如不作税务规划,之前的租房省税最多只是延税而已。但如果住房出租在房屋出售前两年转换为自家住房,或五年中有两年自住,就可得到每年50万赢利的免税,就可以全部抵销累计折旧有余,之前住房出租报税的省税也就是永久省税了。


      屋主出租房屋需要了解的规则很多,希望大家能在这片文章中有所收获,令美国房产投资之路更为顺利。

     

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    本文由资深地产经纪Jason 陈文科提供,内容及图片来自网络。

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