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在美国“以房养学”,让你留学投资两不误!

发布时间:2017-04-24
文章来源:Amy Wu
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    近年来很多家长都瞄准了“以房养学”这个投资趋势,一方面通过购买学校附近房产来解决孩子的住房问题,另一方面通过转租或者转售而小赚一笔来解决学费问题。

    关键字: 房产 留学 投资

     

      

    大家是否还记得之前热炒的房产新闻:一位年轻的中国妈妈在纽约地价最高的曼哈顿地区给自己两岁的女儿买下了一套650万美元的豪宅,这是为了女儿将来念大学做好准备。


    的确,近年来很多家长都瞄准了“以房养学”这个投资趋势,一方面通过购买学校附近房产来解决孩子的住房问题,另一方面通过转租或者转售而小赚一笔来解决学费问题。

     

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    “以房养学”是大势所趋

    根据美国移民暨海关执法局 (ICE) 统计,美国的中国留学生在2009年为20万人,到2016年这个数字已经到了32万人,占了全美留学生总数的三成。这个数字还不包括港澳台的留学生,而且每年仍以7%的速度在增长,这充分反映出中国当前的留学热潮。现在的学生已经不光是大学生出国了,小学生、初中生出国的人数也在不停地增加,甚至不少家长,孩子还没出国,就先行一步买下了房产

    美国五大外国买家的购房目的


    根据美国权威机构海外房产投资者协会 (AFIRE) 发布的《2016年度全球海外房产投资报告》,有13%的中国买家在美国购房目的是为了留学,仅次于自住和投资目的,这个比例远远高于第二名的墨西哥(3%)和第三名的印度(2%)。

                                                                                         

    左图为中国买家最多的州,右图为留学生最多的州。


    报告中提到了中国在美国买房最多的州前三名为加州、纽约州和得州,这和美国留学生人数最多的州恰好吻合。这就验证了“以房养学”的确符合中国家长的偏好,接下来就为大家解释为什么聪明人都选择这种方式。


    注:加州 (189,589人)、纽约州 (126,222人) 和得州 (81,514人) 的留学生数量最多。

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    “以房养学”这笔账怎么算?

    父母们近几年来的经济情况越来越好,“以房养学”就变成一个趋势,这是个非常好的投资,也是一个非常好的解决方法。购买学区房适合于两种人群:一种是为了孩子的教育而投资房产的家庭,而另一种则是纯粹出于投资目的的客户。在中国大陆买房的限购、限贷等诸多制约,使得海外置业热度持续上升。之前的置业多以移民为目的,而现在则多半出于纯投资、保值、抵御人民币贬值的目的。

     

      如何从专业的投资角度去理解“以房养学”?来个真实的案例:以在美国加州洛杉矶贷款购买80万美元一套4房3卫的独栋别墅为例,讲解以房养学的实际费用收入和支出比较,帮助大家更直观地了解什么是“以房养学”。


      小林2012年到美国留学,父母帮他在加州洛杉矶以80万美元买了一套4房别墅,贷款60% = 48万美元,首付32万美元;其中1房自住,3房出租

     

    支出:

      4年房贷支出:$480,000 × 5.6% × 4年 = $107,520

      学费+生活费:$30,000 × 4年 = $120,000

    收入:

      4年租金总收入:租金每间 $700/月 × 3间 × 12月 × 4年 = $100,900

      自住节省的房租:$700 × 12月 × 4年 = $33,600

      4年房价每年平均升值7%:$800,000 × 1.07%^4 = $1,048,637

    留学4年后,出售房产后的盈利状况:

      $1,048,637(卖出价)- $80,0000(购房价)- $107,520(房贷支出)- $120,000(学费、生活费)+ $134,500(租金收入 + 子女房租节省)= $155,617


      由此可见,“以房养学”不仅减少家庭支出,还有盈余,一举两得。每年租金回报保守估计2-3%,房价每年增值5%-7%,人民币每年贬值4%-5%,在美国“以房养学”获得一个10%-15%的收益是完全可行的。


      当然为便于计算,上述案例在计算中省略了买房时的税费和房产税支出,实际操作过程中的数值计算可能略有出入,但无论如何,相比于传统留学全部租房的方式,以房养学的方式还是能节省不少费用,很大投资前景。对于资金条件较好的家庭,全现金付款购房能节省房贷方面的费用,而且长期持有还能享受房产增值带来的回报。


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    “以房养学”怎么做?

    “以房养学”基本上都是以孩子们为考量的中心,所以在“以房养学”的选房过程中,您务必要考虑到这些要素:


    1. 这个区域之内要离学校近;

    2. 交通要便利,靠近公交地铁站为佳;

    3. 生活机能好的安全区域;

    4. 公寓类要考虑到物业管理完善;

    5. 方便转租和转售,不要有太多太复杂的手续。


      在美国买房的流程中,房屋的安全性、房源的真实性、房产经纪人的经验都是中国买家考虑的重要因素。但是,由于英文能力有限、对当地政策不熟悉,以及无法处理各种繁琐复杂的手续,中国买家常常认为在美国买房不是件容易的事情。如果您这样想,那就错了,有经纪人帮忙,这些都不是问题!



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    聪明买好房

    “Good Agent = Good House + Good Deal”






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