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投资美房不了解市场怎么办?你也可以成为专家!

发布时间:2017-03-06
文章来源:资深地产经纪 Vicky Zhang
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    中国人赴美买房,比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。

    华人热门置业城市相对集中在东西两岸的大城市。相对来说,中国人赴美买房,比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示,是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛,像在国内购房一般买便宜的地段,等发展起来再升值,在美国是难以行通的,应该重点选择发展较好的成熟区域。

    由于美国有世界上最好的教育,现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人,因此,与此相关的房产需求十分庞大,绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求,给即将赴美留学的孩子作打算。因此,有教育资源的城市、地段,就成为中国人在美国买房的最热门地区,如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的,投资和自住都有,还有的是以房养学,退休养老。

    然后,结合自己的客观目的,选择房产:为分散资产风险?就不要考虑太多短期的收益;为投资?预期则不要太高,美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大,怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返;为居住?则重点考虑生活的便利性、华人聚集区域;为移民?则考虑社区的完整配套、工作机会;为孩子上学?大多数中国人都会把这个因素列为首位,美国也有中国所谓的学区房概念,好的学区房一般都大幅贵过周围,房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑,则应该尽量购买学区附近的房源。

    大洛杉矶地区是华人美国置业首选地,特别是学区房,成为来自中国大陆不少投资者的首选。洛杉矶房地产业界人士告诉记者,这些中小型的投资者十分聪明,他们购买的房屋除了寻找租金收入之外,也追求房地产价值的升值趋势。

     "地段,地段,地段",这句老生常谈的话我们已经听过数百遍了,但是我们确实需要确定自己是否真的买对位置。下面整理出10个重要因素帮助大家确定所选的位置是否合适。顺序没有特定性。其中部分因素较为明显,而其他一些因素则不那么明显。


    一、人口统计

    这也许不是你研究房产时想到的第一件事,但该地区居民年龄的结构对长期房产投资的成功至关重要。例如,如果您的目标是先出租3~4年,然後再卖给首次购房的买家,你应该找25~34岁这个年龄段人口比例较高的地区。

    此外,是想选择1年内人口增长了10%的社区作为投资目标还是人口正在不断下降的社区?

    人口减少意味着住房的需求在降低,所以找到这些地区很重要。如何怎么找?从美国人口普查网站的交互式地图上就可以看到这些趋势。


    二、学校

    大多数年轻夫妇,尤其是美国夫妇,在一个新地区租房或是买房时会考虑当地学校系统。如果你的房产所在地区有A或B级学校,就会吸引更高水准的租户。这些区域的房价高,而且普遍升值比全国平均水平更快。很多网站都有学校的信息,而这里是一个很好的起点。


    三、家庭收入

    你可以花几分钟查找附近的家庭平均收入,这可以节省一笔巨款。家庭收入越高,你的房产出租和转售价格就更高。

    如果让你在一套售价为10完美元的房屋,其社区平均家庭收入为3.5万美元,和一栋售价为11万美元的房屋,社区平均家庭收入为7万美元之间做出选择的话,显然後者在租赁和转售市场更占优势。


    四、就业统计数据

    虽然很难确定某一街区或邮区的失业率,但在城市和大都市还是有一些可靠的信息,值得了解你的房产所在区域的失业率。

    五、犯罪统计数据

    房屋所在地区的犯罪率是很重要的,因为不论买还是租,都需要居住安全。有时这些数字可以被断章取义;例如,一个城市可能犯罪率高於平均水平,但当地的街道却是非常安全的。所以,买家需要对房屋所在社区进行深入了解。


    六、租金比较

    很显然,每一位投资者在出租自己房屋之前都会对租金做一个比较。但请注意,如果买房是为了纯投资,对于卖方所提供的租赁市场信息需思量再三。

    即使是通过美国房地产房源共享系统(MLS)在公开市场上购买,自己也应该找出至少三个类似的房产租金数据。


    七、房价趋势

    根据Zillow和Realtor.com等网站的信息,很难发现自己所买的房屋价格是否被抬高。使用地图功能将你所看中房产所在的街区放大,并查看附近其他房产最近的出售价格。在最终决定掏腰包时,确保可以查到至少2~3个其他类似房产的出售价格。


    八、临近主要资方

    了解在自己的住宅所在社区有没有例如医院、军事基地、跨国公司等的主要资方。这些信息很有用,因为这些资方对当地的房地产市场有非常大的影响。从旧金山地区谷歌公司直班车沿途地区房地产的变化就可见一斑。

    不管怎样,对于未来的房东而言,房产与大型资方之间的通勤距离越短越好,所以在签下买房合同时,需要先查证这种情况。


    九、临近当地便利设施

    无论房屋是出租给学生、蓝领工人,还是年轻的家庭,每个人都喜欢住在设施好的地方。房产附近是否有公园、酒吧、餐馆和商店?步行或驾驶距离远不远?如果找的是公寓社区,池塘和公共景观领域是否得到良好的维护?


    十、基础设施的改善计划

    如果当地政府规划改善自己住宅社区的基础设施,这将对房产投资盈利产生深远的影响。基础设施的改善可能是简单地在拐角处建立一个新的儿童公园,或是添加一个车道,缩短通勤距离。而大项目,如地铁周边扩建、建立新购物中心或商业公园,也有巨大的影响。

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