富人养穷人?可负担住房或采用“收入平均”法

发布时间:2017-03-10
文章来源:侨报网
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    最近有批评者称,纽约用于测定可负担住房申请者年收入的办法使得数十万城市居民无法获得此类住房。例如,联邦用于确定纽约市可负担住房需求的公式实际上包括来自周围地区,诸如威彻斯特(Westchester)、罗克兰(Rockland)和普特南(Putnam)等县的收入统计数据。

    “收入平均提案”,将允许开发商为富有的租户预留单元,用他们的高租金来补贴低收入的租户。(图片来源:NYHC)

    “收入平均提案”,将允许开发商为富有的租户预留单元,用他们的高租金来补贴低收入的租户。(图片来源:NYHC)

    最近有批评者称,纽约用于测定可负担住房申请者年收入的办法使得数十万城市居民无法获得此类住房。例如,联邦用于确定纽约市可负担住房需求的公式实际上包括来自周围地区,诸如威彻斯特(Westchester)、罗克兰(Rockland)和普特南(Putnam)等县的收入统计数据。

    据纽约房地产新闻The Real Deal报道,目前有另一种方案获得了越来越多的支持,而且能吸引更多的经济适用房的开发商投身于可负担住房的建设。

    这项提案称为“收入平均提案”(income averaging),将允许开发商为富有的租户预留单元,用他们的高租金来补贴低收入的租户。

    提案的倡导者说:它可以创造更广泛的租赁空间,由此增加公寓的可负担性。

    按照以往的惯例:联邦政府以一种称为“地区收入中位数”(AMI)的统计数字,为一些建筑项目,包括采取“联邦低收入住房税收抵免(LIHTC)”的那些项目,设定可负担人士的资格标准。但是此计算公式包括来自纽约州北部的县镇居民的年收入。

    批评者认为,这个公式将可承受的租金水平置于该地区居民的可负担水准之上,居住该地区居民的年收入的中位数要低得多。这种计算方式使得“负担得起”实际上使某些社区“负担不起”。

    “收入平均”提案的支持者说,此方式可以帮助缓解可负担住房给城市带来的负担。它仍然利用目前居民年收入中位数的计算方式,但将通过调整“联邦低收入住房税收抵免(LIHTC)”计划来提高可负担性,该计划在2005年至2014年期间帮助兴建了75,000多套的可负担住房。

    虽然目前的LIHTC系统为申请人资格设定的年收入限制是地区中位数的60%(2016年的限定为:四口之家年收入54,360美元),但是“收入平均”提案允许公寓接受年收入超过这一限定的住户--只要该公寓楼的住户中有平均年收入等于或低于60%的人士。

    支持“收入平均”可负担住房的非营利组织--纽约住房会议(NYHC)的执行董事瑞奇·费(Rachel Fee)说:“税收抵免计划中的大部分建筑只能创建60%以下的可负担公寓”。她认为,该提案将利用高收入者的高租金“交叉补贴”低收入租户,以提高公寓的可负担性。

    例如,在一个100套单元的建筑中,预留出40套单元给年收入达到地区年收入中位数60%的人士,另外40套单元预留给年收入在该地区年收入中位数50%以下的人士;其余20套单元分配给年收入在该地区年收入中位数80%以上的人士。公寓的租金可以设定在每月$413到每月$1,740。而根据目前的要求,每月最高租金只能设定在$1,123。

    Slate Property集团的负责人大卫·苏华兹(David Schwartz)说,与目前的模式相比,“收入平均”的做法“会给人们提供更多的灵活性……我们拥有的融资方式越多,就越容易提供更多的经济适用住房”。

    苏华兹补充说:“这可能是一件很伟大的事”。

    “收入平均”的方式近年来在华盛顿也获得了支持。奥巴马总统的最后五个拟议预算就包括政府对LIHTC计划中“收入平均”的修正。

    纽约民主党参议员查克·舒默(Chuck Schumer)和华盛顿的民主党参议员玛丽亚·坎特韦尔(Maria Cantwell)在去年联合提出了一项LIHTC改革法案,其中也包括有关“收入平均”的提议。

    有另外一些人士提出异议:为什么不改变“地区收入中位数”(AMI)的计算方式呢?在几个星期前,民主党纽约州参议员迈克尔·吉安纳斯(Michael Gianaris)和众议员布赖恩·巴恩韦尔(Brian Barnwell)提出改变“地区收入中位数”计算公式的建议,从而影响那些接受421a免税的建筑项目。

    但根据住房和城市发展署(HUD)的一位发言人的说法,改变“地区收入中位数”的计算公式可能会使得建筑项目在财务运转上无法维持,从而对经济适用房的开发产生负面影响。

    RXR Realty执行副总裁西斯(Seth Pinsky)认为:不需要改变AMI的计算公式。相反,人们需要在同样的计算公式下创造更多的可负担公寓。

    西斯说:改变“地区收入中位数”的计算公式不会改变经济适用房的建造成本。随着租金下降,项目将需要更多的公共补贴,这将意味着廉价住房的减少。

    住房和城市发展署(HUD)的官员说:由于政府的“地区收入中位数”的计算公式属于联邦法律的规定范畴,改变其计算公式将需要在国会上投票通过。目前尚不清楚国会是否会插手这个问题。

    西斯认为:“可负担住房是一件棘手的事情,我们花了大量的资金,可是资金的大部分 投注给了错误的人群。”


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