买房为何需要房产经纪及中介代理?

发布时间:2017-03-20
文章来源:美房吧
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    打算在美国买房子,就是要找一位可靠的房地产经纪人了。与国内的售楼员相比,美国的房地产经纪人有以下几大特点

        

    打算在美国买房子,就是要找一位可靠的房地产经纪人了。与国内的售楼员相比,美国的房地产经纪人有以下几大特点:


           1. 美国的房地产经纪人十分专业,行业管理十分严格。

    不象国内那些通过简单上岗培训就能进行房地产中介的业务员,要想在美国进行房地产中介,必须要经过180小时的学习,并通过严格考试后方可获得所在州的房地产经纪人执照(Real Estate license),以后每年都要上课才能更新执照。
           行业管理以德州休斯顿为例,每一个房地产经纪人都必须注册在某家房地产公司之下,不仅要服从公司的管理,而且要遵守休斯顿经纪人协会(Houston Association of Realtor,HAR), 德州经纪人协会 (Texas Association of Realtor ,TAR) 以及国家经纪人协会 (National Association of Realtor, NAR)的各种法律法规。如果没有房地产经纪人执照,不允许从事任何房地产相关业务,不允许回答任何与房地产有关的问题,更不可能带客户看房子。


           2. 美国房地产经纪人的独家代理制度。

    在国内,一个房源可以交给多家中介公司, 谁卖出去谁得佣金;一个买主也可以找多个经纪人, 谁帮买主买到房子谁得佣金。而美国完全不同,无论买房还是卖房,经纪人都是独家代理,买主或卖主都要和自己的经纪人签订独家代理合同,只有合同期满或者中止以后,才可以找别的经纪人代理。


          3. 美国的房地产经纪人年龄多在35岁以上,70%以上为已婚女性,很多人具有硕士博士文凭,多由其他行业如教师、工程师、科研人员甚至律师等,转行而来。

    与国内的大多是20岁出头的房地产经纪人不同,大多为中年女性的美国房地产经纪人,一般比较有耐心、爱心、认真负责、充分理解买房和卖房者的心情,尤其一些高学历的经纪人,思维缜密,做事有条理、讲究效率,能很好地指导和帮助买房和卖房者。


           4. 佣金的支付和国内不同。

    与国内由买方支付佣金的制度有极大不同,在美国买房子,佣金全部由卖方来支付的,买方不用支付任何佣金。在美国买房子,有一位专业的经纪人为你找房、带你看房,向你介绍和解释合同条款的约定、购房程序、手续等, 并且协助贷款、验屋、产权过户等等,各个环节都能为你提供专业的建议与指导,自始至终为你争取最大的利益,而且你还不必为这些专业服务支付任何费用!


           5. 通过房地产经纪人可以买到更便宜的房子。

    在美国买房,无论你买新房还是二手房,买方经纪人一般只代理买方,与卖方没有任何关系,这与国内的情况也十分不同。在购房过程中,经纪人代表买方与卖方讨价还价,尽可能压低价格,为买方争取最大的利益。
           尤其在买新房时,理论上讲,买主可以不通过经纪人,直接从建筑商手里买房。有些从国内来的买主就误以为这样可以帮建筑商省下佣金,从而可以和建筑商砍价。事实上正好相反,尽管还要支付买方经纪人的佣金,建筑商依然愿意接受经纪人的砍价,而非买主个人。这如同“批发”和“零售”的概念,经纪人可以拿到批发价,而买主只能拿到零售价。其实,这也是建筑商用以鼓励经纪人多带买主来买房子的策略,建筑商都希望与经纪人建立长期合作关系,而与买主个人则不可能。如果买主明白了这个道理,买新房时就一定要请经纪人帮忙,再不要自己送上门去挨宰了!


          6.此外,大部分中国买家不了解美国地产行业,以为沒有买家中介能够得到卖家更便宜的房子售价。

    其实不管买家是否有买家经纪,卖家同样要付双方费用,只不过,若买房沒有经纪人,卖方经纪人可一并得到卖家及买家双方6%的中介费,这样买家沒有行业经验则会不但沒有拿到便宜价,更是被卖家中介忽悠猛宰,有时候卖家或建商会在签约之前误导,在签约之后借故找理由不履行答应的promotion或裝修upgrade,由于沒有经纪人帮,自己也沒有经验的话申诉不成也只能从了,最后则只能说是得不偿失了。


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