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中国人赴美买房必问的15个问题

发布时间:2017-07-28
文章来源:美房吧
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    为什么在美国买房子?

    1. 为什么在美国买房子?
    a. 美国房屋产权为私有制,永久产权
    中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。一经购买,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

    b. 美国房子价格不高,甚至低于中国
    现今,美国所有房屋的平均中间价格为22.6万美元,也就是说,有约一半的房产低于150万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近 人。用同样的价格,在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说,用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。



    c. 美国房产政策完善,法律环境健全,房屋产权受保障
    美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息包括实际价格、税额、 交易日期,、交易情况等,都必须明确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产权,并保障房产交易中买卖双方的权益,比较公平公正公开。

    d. 美国房产可以获得较高的租金回报率
    出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

    e. 美国有多种房产类型,可以依据投资目的自如选择
    美国房产类型分为1.独栋别墅,2.联排别墅,3.公寓,4.多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市,并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。
    2.美国买房如何确保交易安全?
    任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房产市场最初也是跌跌撞撞,时有纠纷,问题不断,总的来说,在房产交易中两大关键问题是,产权是否清晰可售和交易资金是否安全。

    为了应对以上一系列问题,美国房产市场逐渐兴起,由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业——产权保险公司。他们为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易,如同贴身警卫般保障购房者的权益,即使真的遇到麻烦,最差的结果也能把钱拿回来,最大程度上保护了用户的权益。其具体负责事项及流程如下:

    产权核查:
    调查卖主房子的产权记录,即物业产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,必须要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定金退回给买主。

    产权保险:
    产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险,负责买卖双方产权转移和过户手续,其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

    提供第三方账户:
    在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦违约,买主要求退还定金时,卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。

    如果定金是在买主经纪人手里的话,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以,定金存放在中立的第三者——产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

    在美国买房交易时,第三方支付平台就类似支付宝一样的,买卖双方达成交易协议,买家付钱给支付宝,卖家发货,买家确认收货,支付宝付款给卖家。

    产权转移过程:
    所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。

    产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如: 佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主,所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

    3. 我没有绿卡,可以在美国购置房产吗?
    美国是一个成熟的市场经济国家,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序要比其它国家相对简单明了;任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过电子邮件完成交易。如果是用现金(或银行存款)购买,没任何限制,但想获得贷款用按揭方式购买,需要办理贷款手续,可以用中国收入申请美国贷款。

    4. 在美国买房是必需人到美国才能买吗?
    理论上你不必亲自到美国就可以买房,但最好是本人事先开立好自己的境外银行帐户,以便用该帐户内的资金支付购房款,即使不来美国也可将资金直接打 入产权公司进行交接。现在大部分银行都接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。当然,在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。
    5.中国人在美国买房要些什么证件和资料?
    如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外提供一份护照复印件,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

    6. 中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同?
    没什么不同,都是永久产权,产权文件上都会载明产权拥有人的姓名,获得不动产产权的时间和位置,土地占地面积和建筑物的面积等等。
    7. 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同?
    在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。

    虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必担忧了。
    8.我需要付经纪人佣金吗?
    在美国买房,买卖双方经纪人的佣金都由收钱的一方即卖方支付,购房者不须承担支付佣金的责任。

    9. 我在美国买房以后可以移民美国吗?
    目前,在美国买房与办移民没有直接的联系。根据美国移民法的规定,可以通过EB5投资移民来获得美国绿卡,美国EB5投资移民申办条件是:
    申请人须投资50万美元于区域中心内的投资项目,并至少直接或间接创造十个就业机会;
    申请人须年满14周岁;
    申请人需证明投资金额为合法所得;
    申请人没有在档在案的犯罪记录;
    申请人没有任何重大传染疾病,如艾滋、塞卡病毒等。

    1、主申请人、主申请人配偶及主申请人未满21岁的未婚子女可一同申请;
    2、申请人不要求具备任何商业背景、教育程度及英语能力;
    3、申请人无资产要求。

    所以在美国买房属于商业行为,绿卡属于美国移民局管辖范畴。目前而言,在美国投资买房暂不能直接获得绿卡。
    10.美国房屋类型这么多,哪种最适合我?
    相信大多数购房者会有类似的疑问:同样价格,是购买独栋别墅,还是购买全新的联排别墅?  虽然每个家庭因生活状态、喜好以及经济能力的不同,而对购买房产有不同的需求,但每种房产本身也都有各自的特点。今天我们就一起来分析美国几种常见的房产种类,看看哪种类型更适合您。

    1.独栋别墅Single Family House
    独栋别墅建立在独立的土地上,没有合用的墙壁。业主拥有较大的土地,并对此土地有全权使用权。独立别墅通常适合业主买来自住的,可以根据个人的喜好,打造自己梦想的家园。

    优点:
    独栋别墅更有私密性,空间也更大。通常会带有私人前后院。业主可以自由发挥改建和设计房屋。而之后卖出的价值也通常比公寓和联排别墅要高
    缺点:
    通常维护较多,而所有的花费都要业主承担

    2.联排别墅Townhouse
    各自单独拥有的住宅(连同房屋下边的地),但是和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁。通常比独立产权公寓大,比独栋别墅小。

    优点:
    通常比公寓更便宜,但私密性更佳。部分物业可以分摊一定的日常维护费用,所以比独栋别墅的价格更便宜。
    缺点:
    通常没有公共设施,如泳池,健身房等,也没有独栋别墅私密性好。

    3.独立产权公寓 ( Condo )
    在一个社区,或是一栋大建筑内的单位公寓。与其他单位公用墙壁,通常会有按月或按年付的物业费。在高密度的市区经常会出现。周边会有商店货餐厅等

    优点:
    业主在维护上责任较少。例如屋顶如果坏了,小区的业主共同承担维修费用。另外,许多小区提供健身房,泳池,休闲区等设施。
    缺点:
    物业会对房屋的改造有许多限制,也可能有出租、养宠物等方面的限制。物业需要统一和安全性考虑。公寓的私密性也较差,需要与人共享设施。
    11. 来美国买房的基本流程是怎样的?
    在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。下面是美国买房的基本步骤:

    1. 初步会面
    a. 与专业经纪人取得联系
    b. 决定购买房子的区域及条件
    c. 选定贷款公司

    2. 审核贷款条件
    a. 选定贷款经纪,并查核信用分数
    b. 选择合适的贷款计划
    c. 取得贷款预准信

    3. 寻找理想的房屋
    a. 专业经纪人提供给您MLS最新房源,协助您挑选上市屋资料

    4. 找到合适的房屋
    a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额
    b. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3-5%)
    c. 卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价。

    5. 购房合约被双方同意接受
    a. 双方达成协议后,即由第三方Escrow公证公司进行买卖过户手续
    b. 订金送交公证公司
    c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

    6. 提出贷款申请
    提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有头款证明、工作证明、报税记录。

    7. “房屋检查保护期”完成事项
    a. 房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求
    b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
    c.准备好火险保险报价

    8. “贷款保护期”完成事项
    a. 贷款银行派估价师确定房屋价值
    b. 完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
    c. 获准贷款后,与公证公司约定时间签署贷款文件

    9. 完成过户公正手续
    a. 签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司﹔
    b. 银行放款
    c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
    d.由公证公司支付所有费用

    10. 取得钥匙完成过户
    a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
    b. 联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。

    11. 获得房产
    通常在结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到房产证。

    12.到美国买房需要准备哪些文件?
    现金买主需要准备的文件:
    1)有效的护照和签证
    2)准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明);
    3)在美国当地银行开设的帐号。
    如果是现金购房,准备以上三项就可以了。

    贷款买主需要准备的文件:
    1)有效的护照和签证
    2)工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译);
    3) 自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明);
    4) 在美国当地银行开设的帐号

    13. 在美国养房每年需要支付哪些费用?
    房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

    房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。

    物业费:如果买公寓,通常会有物管费(HOA fee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

    维护费:如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。

    14. 买房后,可以找人代管出租吗?
    如果是投资出租房产,出租给租客,一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人,经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。

    收费一般是全年租金的8%;二是交给专业的租赁公司打理,如果有法律纠纷,需要请律师或专业公司驱逐房客,管理公司管理费一般收费为租金的8%-10%。

    15. 外国人出售美国房产需缴资本利得税(所得税)吗?
    拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国 房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。在加州,外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。

    比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了20万,这所得的20万,要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要 “预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。

    卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时,若符合一定条件,会有一定的免税额度,比如夫 妻可以50万美金的免税额,单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或管理公司外,还需要找个可靠的会计师来替自己 把关税收的申报缴纳,避免麻烦。


    文章转载自美房吧

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