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房产投资税务技巧“1031交换延税”让美利威地产专业团队教您投资利器

发布时间:2017-08-15
文章来源:张伟柏
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    想成为一位成功的地产投资者,就要懂得善用杠杆原理投资地产。

    成为一位成功的地产投资者,就要懂得善用杠杆原理投资地产。换句话说,尽量少用自己的资金,多利用银行的贷款,以小搏大的投资方式,并利用「1031」税法来延税,就如同借用政府的免息资金去做地产投资,也可说是杠杆原理的一种。

    今天就让我们美利威地产 Broker, David Chang 来告诉您 如何应用房产投资的税务技巧 创造您的人生财富. 房地产省税利器 1031 交换条款目的是要暂时不交税 把获得利润递延到未来资产 . 如果您是外国人或是本国人持有投资屋在卖掉持有的物业时如果没有透过1031交换条款的话只要有资本利所得的产生,都要贡献给国税局一笔可观的税收:

    资本利所得的税率表一览


     

    联邦税

     

    加州税

     

    欧巴马健保税

    a) 长期资本利

     (Long term Capital Gain)

     

    (Hold investment>1 year)


     

    15%-20%


     

    13%


     

    0%-3.8%

    b) 短期资本利

     (Short term Capital Gain)

     (Hold investment<1 year)


     

    10%~39.6%


     

    13%


     

    0%-3.8%


    其实,1031交换不只是像川普那样的巨富才能做,是所有拥有房地产的人都能够去做的选项。 1031交换指的是根据美国联邦政府税法规定(26 U.S.C. Section 1031)第1031条款来买卖房地产,以达到延迟缴交增值税(Capital Gain) 的目的。

    但早期的「1031」税法要求欲卖掉及欲买下的交换物业两笔交易必须同时进行,这种运作方式过于刻板而不够实用,难以发挥其助长鼓励地产投资的效益,因此后来税法经过修订后,给予投资人充份的时间以前后、不同时间进行完成双笔卖、买交易,但仍保留交易款项任何时刻不准进入纳税人口袋的严格限制。

    因此,此后举凡「1031」交换交易款项必须由第三方调解者(英「accommodator」)掌管。有史以来,法律虽不要求调解者具备特殊资格,但过去屡见不道德调解者盗取交易款项,因此法律目前规定通融者必须备有上百万保证金才算合法,市场上可见到的经营「1031」调解服务的公司多半为产权公司或其属下公司,少数为「1031」专门公司、地产交易所或律师楼,纳税人不妨选择信誉优良调解者者,以防不幸上当。


    1031 交换延税该注意的事项:

     

    1、时间限制45天/180天

    在1979年之前1031交换必须在同一时间完成,1979年美国法院判决Starker提出针对此时间限制的诉讼胜诉,才有45/180的时限新规定。

    第一,卖了房地产后45天之内要填写表格给联邦税务局,确认(Identify)要买的房地产,然后在180天之内完成新买的房地产交易(Closing)。

    也就是说,45天之内不见得一定要签约买新的房地产,只是“确认”要买的房地产是哪一个。但是一旦超过45天没有确认,那就无法达到延税的目的。而且要在180天之内完成新买房地产的交屋(Closing)。否则延税就落空。

    第二,每年个人交税是在四月十五日之前,如果以个人(不是公司)的名义拥有,就得注意报税的规定,即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产,假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续,仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税,否则无法达到1031延迟交增值税的目的。

    注意1031交换的180天规定并不等于六个月,这是延迟报税的六个月和1031交换的180天完成交屋手续算法不同的细节。只要超过180天不论是1秒钟或1天这个1031交换的手续都算失败,假如个人所卖的房地产和当初很多年前所买的原房地产,差价很大,那增值税是相当吓人的,不得不慎重。

    第三,如果以公司名义拥有房地产,需要用同公司名去买,公司报税在三月十五日,这和个人报税不同,但是和第二点所提的概念是一样的,没办法在三月十五之前完成新的房地产交易,就要申请六个月的公司延迟报税,否则增值税无法避免。

    1031交换其实就是报税的规定,所以会计师的重要性是首位的。咨询有经验有信用的会计师,在房产签约之前就要跟会计师商量,这是最基本的认知。

     

    2、相类似的规定(Like-Kind Exchanges)

    1031交换法又称作同类财产交换法(Like-Kind Exchanges),不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷、存货等财产的交换,只能用于商业用途的房地产或不动产(Real Property)和动产(Personal Property)。商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。财产交换必须是同样性质,但可以质量高低或级别不同。

    房地产不管是否改良一般都是同类的,如公寓大楼可以与办公大楼交换。但只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法,如卖掉中国的房地产、买美国的房地产,不能免缴资本利得税。同时,不动产(房地产)也不能与动产如汽车、家具等交换。如果两年内买卖交换得来的房地产和关联双方如亲戚之间的交换,不能用1031法。如果房地产出售导致亏损,也不要用1031法,因为免税的交换不能得到退税。

     

    3、选择寄存公司

    1031交换原拥有者在卖出以后,卖出的钱是由所谓“具资格的中间人”(Qualified Intermediary)来保管,就是Escrow,等于寄存。再买新房地产时,钱由寄存公司直接开支票给对方,而不是把钱交给做1031交换的当事人。这是非常重要而必须重视的程序。

    第一,联邦政府对这类公司的成立并没有严格的规定,对此提供监管服务的联邦机构是:联邦交易委员会(FTC)和联邦税务局(IRS)。有些银行做1031交换寄存的业务,也有非银行机构做1031交换的寄存业务,甚至有些律师做房地产买卖,他们除了代表买方或卖方,也另开公司兼营1031交换寄存的业务。

    第二,原来贷给卖方房地产的贷款银行-不能担当卖出金额的寄存公司。具资格的中间公司不能是原先的贷款银行,也不能是新买进房地产的新的贷款银行。如果新贷款和旧贷款的银行是同一家银行,那更不能同时当寄存单位,因为有利益冲突。

    第三,万一中间寄存公司拿不出钱来交屋,虽然不是当事人的过错,当事人在诉讼其间,交税义务无法免除。如何处理这种危机出现,就是买相同金额的保险,卖出交接的同一时间,就要完成这种保险,所有在交接现场的各方人士,都要签名认知保险的存在。当然最需要签名的是–中间寄存公司的代表,因为他或她是在现场拿卖出金额的公司代表,而且要到法院登记,当事人的律师和当事人的金额保险公司要合作完成-保护当事人的所有法律上的必须程序。这种保险和产权保险(Title Insurance )不同。

     

    4、房产交易的目的

    第一,使用1031交换,新买的房地产或卖出的旧房地产,两者都要以营利为目的,如果不是这种目的,那就不能做1031交换。

    第二,新买的房地产和原来卖出的房地产,价钱至少要一样,新买的金额只能多不能少。如果新买的房地产价格低于原卖出的钱数,即有利润,就有增值税,一般房地产的中介和贾卖双方的律师都会避免这种情况,有经验的会计师也会叫当事人避免。

    说了这么多,最后提醒读者。当事人在做1031交换,卖出和买进可以用同一个房地产中介公司或同一个独立中介人,并无利益冲突。但最重要的是符合45天/180天时限规定,责任要中介来付,所以和中介签约的内容是有学问的。最好在卖出的时候,就已知道要买的是什么,并且有多样选择,就不会乱了阵脚。

    避税是为了资产更好的翻倍, 所以美国富人一般手头没什么现金,但是资产惊人。


      美利威地产负责人张伟柏 (David Chang) 是具有加州房地产Broker执照的千万经纪另外他还具有专业报税师,保险理财规划师及公证师等执照,不同于一般的地产经纪,David 会以将心比心的态度了解客户的每一项需求及倾听每一位客户的声音。 尤其近期很多新移民或是外国客户来美置产,因不熟悉美国的税法及房地产的流程往往面临高额的税金或是在买卖过程中遭遇瓶颈,凡是David 服务的客人透过他的详细讲解介绍及专业的知识带领下都能在美国顺利的置产投资避免走一大段了冤枉路,若是您想买屋、卖屋都欢迎您来电免费咨询或估价,David专业、热忱、耐心及负责的服务一定让您满意。 外国人,新移民,首次购屋或是想要投资美国房地产的客人. 第一次预约到本公司咨询有关房地产的相关事项,均可获赠"美利威房地产手册乙份",欢迎来电预约, 预约电话(626)899-8993!!!

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