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在美国买房时,以何种形式持有产权比较好呢?

发布时间:2017-08-16
文章来源:张伟柏
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    不论是新移民或是老移民在买房时常会询问我以何种形式持有产权比较好呢?

      不论是新移民或是老移民在买房时常会询问我以何种形式持有产权比较好呢?下面我们就来简单分析一下房产可以有那几种持有形式,让大家了解以后以便根据各自情况进行分析,依个人的需求来决定以何种形式持有产权比较符合自身的情况: 个人、联名、公司、信托。


     

    1、 个人

      美国买房,买在个人名下,则拥有权就是个人的。 由于拥有权是自己个人,则如果自己个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。 投资房产,如果一个资产不够的情况下,可以追溯到你名下的其他资产。

      买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。

      美国房产,当你把拥有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,2015年联邦遗产税免税额是543万美元,超过的部分要缴交40%的遗产税。

      买在个人名下,则收益权归你自己,个人。 美国房产,房子出租了,则租金减掉利息等成本之后的净收益会归入屋主个人的收入中报税。


     

    2、 联名

      美国房产,基本上和个人一样。 联名有两种形式,一种是Joint tenancy,另外一种是Tenancy-in -common。 两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而Tenancy-in-common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy, 而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy-in-common。


     

    3、 公司

      公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。 投资房产,所以如果你把房子买在你的公司下面,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。


     

    公司的传承需要填表申报,更改股东和董事。

     美国买房,买在公司名下的房子归公司所有。 房子所有的收益也归公司所有。 由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,所以,房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。 房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。

     

    4、 信托

      信托有很多种,家庭信托是家庭常用的一种形式。 信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。 二是信托本身,trust。 第三是收益人,beneficiary。 信托是美国富人常用的一种商业工具。

      美国房产,买在信托下面的资产的拥有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,也不归公司,尽管个人和公司会成为信托的管理控制人,尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。 信托里面的资产唯一属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。

      信托的控制人是trustee,也就是信托管理人也称控制人。 信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。

      信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。 由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。 但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。 美国房产,你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。


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