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美国房型种类繁多,投资选哪个?

发布时间:2017-10-16
文章来源:美房吧
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    大家都知道地段是决定房产价值最重要的因素。

    美国的房型大致可分为独栋别墅(Single Family House),连体别墅(Town House)和公寓房(Condo)。单纯从投资的角度而言,独栋别墅最保值,其次是连体别墅,最后为公寓。

    严格而言,公寓并非户型,是一种房屋组织形式。购买前两种户型时,你是房子与地皮一同买下,而购买公寓房时,得到的只是所住的单元,屋顶与地皮都不归属于买家。

    因为公寓房的公摊面积相对较大,所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用比较低,但是需要定期割草和收拾院子,相对麻烦,保养的代价也相对较高。   

    房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家,也可以在选择房型的时候酌情考虑。   

    看上去美国的房屋种类繁多, 但是实际上可分为两大类: 房屋(House) 和公寓(Apartment)。在日常生活中,我们倾向把前两种房屋类型(独立屋和联排别墅)统称为house, 从房屋外部来看,我们无法进行区分,需要进入房屋内部进行观察才能做出判定正确的房屋类型划分。

    我们把后两种房屋类型统称为apartment或者apt. 这一类公寓在繁华,土地紧张的大城市最为常见,尤其是纽约,波士顿,芝加哥这样的大城市。以下我们来详细介绍一下各个房屋类型。   


    一. 独立屋(Single Family Residence)

    独立屋这是美国最常见到的房屋类型。以纽约州为例,在繁华的曼岛以外的地方,这种房屋类型几乎占到了绝大的比例。独立屋也有不同的分类,如Attached Single Family Residence 和Detached Single Family Residence.   
    Attached Single Family Residence独立屋就是我们所说的双拼房,两栋房子有一堵公用的墙,但是每家有自己的门牌。

    而Detached Single Family Residence独栋别墅,这种房子是独立院户,通常有自家的车道(driveway),车库(garage) 和庭院(yard)。房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权的同时,也有负责维护自家庭院和物业的责任。比如下雪天要对自家房屋的车道铲雪,对自家庭院的花草也要及时浇灌或者修剪。

    别墅的选择优势很明显,首先对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。单纯从投资的角度而言,独立屋最保值,其次是联排别墅,最后才为公寓。相对来说,独栋别墅的供应较少,但也是资金充裕的情况下,外国人首先考虑的住房类型。

    首先,独栋别墅的居住环境最好,拥有自家独立花园和停车库,不用交物业费,一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均可以由房主自行决定。土地是稀缺资源,独栋别墅独享其土地产权,自然增值空间大。   

    不过,独栋别墅也有缺点,其价格较高,对购房者门槛要求高。如果不自住,由于相对高昂的价格,别墅并不太容易出租,经常处于“空租”状态,因此独立别墅容易呈现负现金流。此外,由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因,使得别墅维护成本较高。  
     
    因此,别墅比较适合用来自住,是资金实力较雄厚买家的首选,别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家,虽然中短期内为负现金流,但长期来看,别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。


    二. 联排别墅(Townhouse)

    联排别墅从字面意思上我们就能看出,是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的。

    每一栋房屋(家庭)都有2-3层的房屋空间,水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开,这种房屋相当于house和apartment的结合。Townhouse的所有权归业主所有,有的Townhouse会带有自己的庭院和车库,但是有些却没有。  

    联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间,有一定面积的土地所有权,业主拥有房屋所有权,有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡,但总的来说租金收益率远不及公寓。   

    联排别墅类似于公寓的别墅化,兼具两者的特征。价格适中,带有部分土地所有权,适合既想受益于房产升值,又想获得一定租金收益的用户。  

    三. 公寓(Apartment)

    如果你是热爱城市生活的年轻人,如果你不想生活在恬静的小村庄,公寓就是你最好的选择了。在美国,公寓的配套设施十分完善。以纽约一间普通公寓为例,会配备有洗衣间,供暖,空调,健身房,游泳池,停车场,门卫甚至还有小教堂,小区周边也有生活便利超市。住在公寓里面十分便利和省心。  
     
    严格而言,公寓并非户型,是一种房屋组织形式。购买前两种户型时,你是房子与地皮一同买下,而购买公寓房时,得到的只是所住的单元,屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大,所以维修管理费比连体别墅要高。  

    公寓的所有权可以是公司和个人。以公司形式存在的公寓通常是由公司进行管理,这一类的公寓不出售,只招租。而个人形式的公寓,就是个人通过买卖获得了公寓的所有权。这种房屋可以投放到市场招租或者出售,也可以自己居住。居住在公寓需要自己缴纳每年或者每月向管理公司缴纳一定的管理费。   

    公寓有不少优点,首先是价格相对于别墅要便宜不少,适合中产阶级家庭投资。然后,主要的租赁需求都由公寓提供,所以公寓容易找租客,可做到“以租养贷”,即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待,在国外通常能达到5%以上年租金回报率,是一种正现金流的投资方式。此外,公寓多位于市区或学校附近,比郊区别墅生活更便利。
      
    不过公寓也有自己的弱点,其升值空间相对带土地的独栋别墅要小,且升值速度偏慢。其次,还需要每年交物业费,没有完整的土地产权,只享有自己的那一部分。此外,市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

    总的来说,公寓更适合喜欢正现金流,及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付,就可拥有房屋完整产权,靠每月租金填补余下房款,房贷还完后,每月还能赚取正现金流。

    在房地产界有句名言“位置、位置、位置”(location,location,location),这一说法在公寓上尤为突出。一般来说,只要位于学校周边、市中心,或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓,是很具有投资价值的,往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。   

    四. 康斗(Condo)

    从外形上来说Condo和Apartment 没有区别,Condo只是房屋产权形式并不是房屋类型。Condo的所有权属于个人(也就是业主),而不是房产公司,所以每年业主需要缴纳房地产税。

    所以如果是租Condo的话,通常都是与屋主签订租房合同,而不是房产公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护。如果你居住或者租住在Condo里面, 你想对房屋的内部或者阳台进行改善必须经得物业管理公司的同意。   

    私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差别主要在于产权的不同,尽管两者的外形非常类似。举个例子,一整栋Condo 中,每户人家拥有各自产权,每套都有不同的房主,而Apartment的整幢楼一般是一个主人,可以归属于某个公司或个人,一般房东用于出租,不能单套出售,只能整体一栋出售。   

    正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的,就跟国内的普通住宅小区类似,各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统,水费由用户平摊,只是电费由各租户自行支付。

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