选房、看房、买房——在美国购房流程全解读!

发布时间:2017-10-27
文章来源:美房吧
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    中国买家在美国购房流程简单来说可以分为选房、购房、交房三大部分。



    中国买家在美国购房流程简单来说可以分为选房、购房、交房三大部分。

    一、选择合适的房产,是中国买家在美国购房流程的第一步。

    1.而开始选房前,买家首先要确定,在美国购房的目的与购房预算。

    买家要清楚在美国购房的目的是什么,在交易完成后,将如何处置这处房产。购买这所房子是用于投资吗?还是建成度假屋?是用于短期出差居住,还是为孩子赴美读书而准备?最终是否会被用于长期居住?……

    买家通过确定在美购房的主要用途和打算拥有多长时间,向房地产经纪人提供充足信息,这将有助于引导房产的搜索和销售。


    2.同时,买家需要确定购房预算。

    美国银行通常最低也会要求中国贷款买家提供房价35%的首付款,因此买家需要确切了解自己的支付能力,这包含了可以拿出的首付资金和必要时贷款的还款能力。

    如需贷款买房,建议每月还款一般不超过买家月总收入的40%,若买家有其他高额支出,如支付私立学校的学费,明智的做法是进一步减少还款比例。对买房后财产规划有疑问的买家,可以考虑寻求专业的金融理财人士的帮助,他们会根据买家的个人情况帮助完成适当的财产规划与细分。

    3.确定了预算,买家下一步需要考虑的是自身的现金储备情况。

    一般至少预留首付款的20%作为储备金,以避免购买私人抵押贷款保险,同时这笔储备金将用于支付房产交易结束后的另加3%的交易费用。

    另外,买家需要确保有足够的储蓄来支付购房后需要面对的家庭装修、搬家、维修、和日常维护费用。

    4.接下来,开始找房子。

    无论出于何种购房需求,买房时都需根据位置、大小、价格来选择合适的房屋。对于大部分人们,尤其是远在国内的客户来说,浏览网上房产资源是找房子初期最好的方式。通过查看网上房产信息,及对比周围房屋状况与价格,可以帮助你建立对美国房产的初步了解。

    然而除了房子的地理位置,周围环境及配套设施等基础条件,决定能否选到合适房产还需要考虑更多其他因素。

    学区房举例,对学区和区内学校的选择是影响中国买家确定房产区域的一大重点。美国学校从办学方式上可以分为公办学校和私立学校。公办学校系统庞大,学生根据所在学区就近就读。私立学校资金充足设施更为优良齐全,但入学条件和费用也相对苛刻。

    美国的学区制度除了要求在所在学区拥有住房,还会要求证明是入学者的常住房屋。不同优劣的学区内的房屋价格也是截然不同。

    选择了合适的价格和区域,还要选择房子的房型和户型。美国的房型一般分为两个大类,House和Apartment。House包括独栋别墅(独立屋)和联排别墅。Apartment则包括了公寓和康斗两种结构。前者的区别很明显,而康斗和公寓的差别主要在于产权的不同,康斗的产权分属于各个住户,公寓则是归公寓楼所属个人或公司所有。

    而诸如此类的信息,仅仅通过网络浏览房源并不能进行全面的掌握。

    二、这时,需要进入到中国买家在美国购房流程的第二步,购房

    而购房的前提,是选择并雇佣一位专业的房地产经纪人。
    一位专业且经验丰富的房地产经纪人,可以帮助买家对房产状况做更深入的了解,最终签署一处理想的美国房产,把钥匙拿到手中。

    经纪人的从业许可,业务和沟通能力都是考察的重要内容。经纪人在整个房产交易中扮演着极其重要的角色,除了代表维护买方利益,经纪人还会扮演提供信息,与卖家,银行以及相关房产服务沟通的角色。

    在美购房前首先需要准备一份报价合同,经纪人会为买家提供详细的信息作为参考。买家会需要提前交纳定金,定金的金额与房价相关,一般定金约为出价金额的2-5%。

    2.中国买家在美国购房流程中绕不开的一个问题是如何支付。

    在美购房的支付手段分为两种,现金支付和贷款支付。现金支付中需要提前办理好银行转账的相关事物和签署意向合同,按照公证公司和产权公司的要求完成汇款即可。

    贷款支付相对复杂,首先需要选择既能提供贷款,其利率和期限也符合买家承受力的放贷机构。然后就需要取得放贷的预先资格并且按照指示提供完整真实的审核信息。在贷款机构评估后就可以完成整个贷款手续。

    对于贷款支付的买家来说,在递交报价合同前,最好获得贷款预先批准的资格。虽然获得预先资格不是房屋成交的必要条件,但它可以帮助买家更快地完成交易。对于卖方来说,预先资格代表买家有强大的财政支持。而对于买家来说,贷款的预先资格可以加大与卖方谈判时的议价力度。预先批准的另一个关键好处是,贷款银行锁定一个利率,这意味着买家可以在利率上涨之前,完成房产交易。


    三.下一步就进入了中国买家在美国购房流程的第三部分,交房。

    买家需要对所购房屋做详细的检查,确保买家的利益。如果检测出问题,卖家有责任在交易前解决。一般分开进行两次检查,房屋基本检查与虫害检查。

    1.完成房屋检查

    聘请一个合格的房屋检查员检查房屋的结构条件,包括电气、暖通空调、水管、屋顶等,查找房屋质量上的漏洞。

    2.签署合同。

    双方达成协议后,由第三方公正公司进行买卖过户手续。

    3. 购买保险

    除现金买房外,一般贷款公司都会要求买家在过户前购买房屋保险。房屋保险可以保赔房屋因失火等意外引起的损坏,极大降低房主损失,保住房产的价值。否则,一旦出了意外,不买保险将面临巨大的代价。


    保险可以分为屋主保险和产权保险。屋主保险只提供给屋主日常居住的房屋,理论上只能购买一份。屋主保险包含许多内容,包括财务损失,房屋损坏和自然灾害。产权保险则是确保房屋的权利和利益与期望一致、所有权转让的顺利完成以及买家从房屋的未来争议中得到保护。

    4.过户公证

    过户时请携带有效身份证件。签贷款文件后,首付金额以及买卖各项手续费以银行本票或现金汇款的形式,在过户结束日之前交至第三方公正公司。

    产权公司负责转让产权,并在县属登记处完成登记。由公证公司支付所有费用。

    5.房屋交接

    购房合约规定的时日取得卖家移交的钥匙,视为交屋完成。

    最后的明细账单与房产证复印件会在购房合约签订后给出,而房产证原件则在交易结束后2-6个月左右寄到买家手中。至此,买家成为此处房屋的新房主。

    以上是中国买家在美国购房流程的全部步骤。

    文章转载自美房吧

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