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【于菲地产经纪】房东逐租户危机蔓延 模式很像次贷危机

发布时间:2019-04-02
文章来源:于菲地产经纪
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    据市场观察报道,对于许多美国人来说,稳定的住房越来越遥不可及,因为租房和买房的成本都越来越昂贵,租客遭到驱逐可能是最明显的表现之一。现在,一项新的研究表明,并非所有的驱逐房客都是相似的。

    据市场观察报道,对于许多美国人来说,稳定的住房越来越遥不可及,因为租房买房的成本都越来越昂贵,租客遭到驱逐可能是最明显的表现之一。现在,一项新的研究表明,并非所有的驱逐房客都是相似的。佐治亚州立大学的学者与ProPublica记者一起调查了“连续”驱逐申请,也就是房东反复对房客进行的驱逐申请。通过比较连续驱逐与普通驱逐,研究人员发现了房东行为和意图的模式,同十年前最严重的房地产次贷危机有着显著相似。

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    近一半的美国人有“租金负担”,这意味着他们将超过30%的收入用于租金。无家可归现象正在上升,在全国范围内,在过去十年中,多达七分之一的儿童可能经历过驱逐。而且,正如取消抵押品赎回权危机对非裔美国人造成的不成比例的影响,驱逐房客危机也是如此。例如,根据之前的研究,密尔沃基的黑人妇女被驱逐的人口比例是其占人口比重的三倍,而西雅图市区的黑人租房者被驱逐的次数是白人的四倍。

    在巴尔的摩,克利夫兰和达拉斯的研究发现,一些房东认为,除了常规租金外,还有通过把驱逐申请强制执行作为威胁,来取得滞纳金作为额外收入的。

    学者德斯蒙德(Matthew Desmond)在密尔沃基的研究表明,“连续申请驱逐的房东可能专门针对经济上脆弱的租户,就像银行收取透支费一样,他们可能已经找到了利用这种脆弱性的方法。”...“租户通过支付滞纳金作为一种系统性惩罚,缺乏监管的租赁市场对经济上脆弱的人造成了更大的影响,这与之前有信用不良记录的次级抵押贷款人要付的利率惩罚很相似。”

    作者总结说,一次性驱逐通常用于赶出有问题的租户。但是,如上所述,从连续驱逐中收取的费用可能为房东提供额外收入。使用连续驱逐申请作为增加收入的更有可能是大型专业物业经理,而不是普通的私人房东。

    与抵押贷款市场的另一个相似之处是,“从小规模的业主运营商转向使用大型物业管理业务的大型企业所有者,这让人想起从20世纪70年代开始,抵押贷款从主要是投资组合贷款(由储蓄和贷款主导)转变为原产地分销商业模式。”

    该项报告承认这可能并不代表整个国家或其他州,但是根据研究对亚特兰大市区的驱逐调查,作者也看到了不同种族的租户如何被区别对待的模式。虽然连续逐客的房东不同种族的社区拥有财产,但那些不连续提交驱逐申请的房东往往位于非裔美国人口较少的地区。

    有什么可以改进的呢,作者提出了几个政策建议。仅仅让驱逐房客变得成本高昂是不够的,因为房东可能只是将更高的成本转嫁给租户。相反,作者建议在驱逐前需要更长的通知期。此外,要求或扩大租户的法律权益代表可以阻止连续驱逐并保护租户。地方政府可以考虑公开大型物业公司的驱逐数据。

    当然最好的政策方法之一可能只是“为低收入租户增加安全可靠的住房供应”。虽然这个目标仍然具有挑战性,但并不意味着地方政府,和市场参与者不应该继续努力。


    来源:美国中文网

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