洛杉矶 [切换城市]

【律师专栏】房贷欠款?“房贷合约调整”保住房子

发布时间:2016-01-07
文章来源:郑博仁律师事务所
分享:

    在金融危机及高失业率不断的冲击下,许多华人屋主无法重新贷款又付不出房贷时,会选择放弃房子,而以Short Sale、法拍或申请破产来处理困难。

    美国的次贷危机造成银行业严重亏损,大批屋主因此面临法拍的窘境,为了帮助华裔居民从法拍的困境中走出来,在房市下滑的形势下适时修改房贷合约,在今天的文章中,专精房地产法的华裔律师郑博仁,郑律师将针对Loan Modification「房贷合约调整」相关议题做解析为深陷房贷危机中的华裔屋主指点迷津。在金融危机及高失业率不断的冲击下,许多华人屋主无法重新贷款又付不出房贷时,会选择放弃房子,而以Short Sale、法拍或申请破产来处理困难

     

    :亲爱的郑律师您好,我四年前在拉斯韦加斯买了两栋房子,因为防价贬值的太厉害,,我已经付不出高额房贷,请问我该怎么办? (Don - Monrovia)

     

    亲爱的Don先生您好,在美国,银行非常鼓励民众贷款,只要你能够证明自有房屋的价值,就可以得到相应的贷款。比如房屋的价值是50万元,你就可以得到最多50万元的贷款。但由于受到经济危机的影响,现在很多屋主无法偿还高额房贷。为此,我建议屋主向银行提出修改房贷(Loan Modification),共有四种方法:1、降低利息;2、延长分期付款的期限;3、抵消过去的欠款;4、减少贷款总数

     

    修改房贷的款步骤如下:1、如果屋主要向银行提出修改房贷,就必须具备相当充分的理由,说明自己的困境(Hardship),例如自己被公司解聘或患有疾病等;2、申请修改房贷需要出具以下材料:A、困境说明;B、向银行提出具体的解决方案;C、收入证明; D、薪资证明;E、最近两个月的银行账单;F、银行存款证明; G、贷款资料的副本;H律师提供的信函或相关法律文件。

     

    其中,Hardship 信函是最重要的,因为其他项目都很具体。Hardship 信函的内容必须包括. A. 自我介绍 B.你的请求C. 您必须清楚解释hardship的原因 (如前述提及,您被解雇或是有工作伤害等等) 4.解释您的收入与开销5.解释你解决困难的计划6.提供贷款公司最方便的连络方法。

     

    由于大量法拍屋会造成银行严重的亏损,愈来愈多的银行倾向接受损失较小的Loan Modification,当然申请「修改房贷合约」要符合规定的条件;例如该房产已无净值无法重新贷款、利率调涨每月付款大增、屋主遭遇困难导致收入减少、屋主已经缴不出房贷、必须自住屋等等。不同银行可能还有附加不同的条件。不过直得注意的是,如果您的DTA (Debt to income) 低于38%,则有较多调整房屋贷款的机会! 所谓DTA指的是,PITIA (Principle,  Interest tax, Insurance, Association fee)除以您每个月的收入。

     

    如果对每月缴付房贷有困难,申请「修改房贷合约」是保住房子的好办法,优点是政府及银行承担了大部分损失,帮助屋主度过危机,降低法拍屋继续丢向市场,有助于整体经济好转,经济好转后房地产市值回升时,银行和屋主都是赢家了。但是申请Loan Modification手续繁杂,有些人第一通电话就被银行拒绝,不得其门而入,详情可电洽郑博仁律师事务所咨询。

    在初步了解Loan Modification「房贷合约调整」之相关法律常识之后,郑律师要提醒屋主在签署房屋买卖合同前,不要轻易转让房屋抵押的所有权,签署房屋买卖合同前,也应资旋专业律师,并拒签任何不合理的条款及约定等等,希望今天的文章对大家有所帮助!


     

    For Immediate Release Only
    Law Offices of Paul P. Cheng & Associates
    郑博仁律师事务所 - 华人服务团队
    301 N. Lake Ave, Suite 810
    Pasadena, CA 91101
    Contact: PR@paulchenglaw.com
    Tel:     626.356.8880
    中文  626.570.8888
    www.PPRCLaw.com

    微信 IDPaulChengLawGroupFor Daily Legal Issues)

    加入我们的通讯名单(Subscribe to our Newsletter)

     


    • 旅游酒店信息
    • 房产服务信息
    • 教育培训信息