纽约买房入门贴,减税新楼盘推荐 (重磅! 必看!)

发布时间:2018-08-06
文章来源:CALVIN XU
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    纽约买房入门贴,减税新楼盘推荐 (重磅! 必看!)

    纽约房产公司Douglas Elliman顶尖房产专家经纪Calvin Xu
    欢迎加微信咨询买房卖房和租赁:CalvinNYC2013
    手机:347-276-4612
    个人网站:www.CalvinXuNYC.com  

    为什么要买纽约房产?

    纽约,是全世界的首都,全球金融、政治、文化、艺术、时尚、设计等等领域的中心。每一天,这里都有怀揣着梦想从全世界各个角落来到纽约工作或学习的新移民和留学生。纽约曼哈顿的中城是全球500强企业总部聚集的区域,汇聚大量高净值人群在此。因为纽约房产80%左右都是外国人无法购买的合作公寓(Co-op),所以杜绝了炒房行为,使得纽约的房地产市场安全稳定。这里的房地产以平均每年至少5%的速度往上增值,个别的区域每年增值甚至达到60%以上。 

    外国人只能购买产权公寓(Condo),联排别墅(Townhouse),和House。对比世界主要其他的一线大都市,纽约的房价对比它们还要便宜,所以非常具有吸引力。而纽约市当地人70%都是租房住,只有30%的人拥有自己的房子,所以房屋租赁市场的需求也非常巨大,这是一座租客的城市。如果您拥有纽约房产,您的孩子还可以在房产所属的学区免费上公立学校,享受学区房所带来的优质教育福利,而且美国的房产拥有永久产权,您的后代可以继承。不论您置业纽约的原因为何,纽约曼哈顿都一直是国内外投资者置业的首选。而“曼哈顿”就如同一个奢侈品名牌,在这里拥有房产也是您尊贵身份和国际社会地位的象征!

    纽约房产类型

    很多客人问我关于美国房屋产权类型的问题,因为经常被人问到,所以我做了个全面总结,给大家说说清楚美国尤其是纽约房产的主要类型。 

    1, Condo,也有人称为康斗,是Condominium的简写,就是产权公寓的意思。这是几乎所有从美国境外来的外国人(即没有美国绿卡和美国公民身份,也没有美国当地工作和报税记录的人)所买的房产类型。购买了这样的房产,你就拥有了房屋的永久产权,你会得到一个房屋地契 (Deed) ,可以自住也可以出租,没有限制。纽约几乎所有的新建期房都是Condo,很多是一年或两年后过户,你买下来以后就可以出租,或者自己居住。

    2,Co-op, 是Co-operative的简写,中文翻译是合作公寓。这种房屋就是整座大楼是一个大公司,而你购买的时候只是买公司的一部分股份,你买下房子以后没有房屋的地契,而是会拿到一个股份证明书(stock certificate)。Co-op的性质就像一个私人俱乐部一样,买房子还要面试,如果楼里面的人不喜欢你,你再有钱也买不了。而且这种房子要求必须要在当地有2到3年以上工作和报税记录的人才能买,所以刚来的外国人没有资格购买。并且购买之后大部分楼会要求你先自住2到3年,才可以出租出去。并且有规定,每5年以内,只有2-3年可以出租,其余时间必须自住。Co-op唯一的好处是价格比Condo要便宜1/3甚至1/2, 所以如果你是纽约当地人,买房又是为了自住,买Co-op是不错的。但外国人来做投资还是不用想了,除了一种类型的Co-op除外,就是开发商自己的Sponsor Unit, 但是这种Sponsor Unit少之又少,且在操作过程中需要注意一些问题。如果你需要咨询,请联系我。

    以上两种房屋类型要求每月交大楼的物业管理费。有人帮您打理,即使身在海外也不用自己担心房屋会出什么大问题。

    3,Townhouse, 就是国内人所说的连排别墅。这种房屋也是你拥有100%的产权,有房屋地契。这种房屋也很适合做投资,可以把房屋分租给好几个不同的租客。上图就是一个Townhouse。

    4, House,这就是大家通常在美剧中看到的美国人尤其是中西部美国人居住的房子。在纽约长岛大部分房子都是house,而在曼哈顿岛这样寸土寸金的地方,House几乎没有,因为土地面积不允许。购买这样的房产,你也拥有自己的房屋地契。 上图就是一个House。

    Townhouse和House的缺点是你需要自己打理自己的物业,比如夏天要除草,冬天要铲雪,如果不铲雪还可能会收到罚单。

    在纽约,为何需要代表您的买方经纪人?

    很多人都有这一想法:我在国内买房,不需要经纪人,自己找房子,看房子,和卖家谈价格,然后成交。为什么在纽约买房就一定需要经纪人?

    首先,纽约州对经纪人有严格法规,代表买方利益的为买方经纪人(Seller's Agent) , 代表卖方利益的是卖方经纪人 ( Buyer's Agent)。 经纪人要对自己的客人绝对忠诚, 并将纽约州的经纪声明表(Agency Disclosure Form)出示给客人签字认可。当一个买家直接去找卖方的经纪人时,买家的利益完全不会得到保障,因为卖方经纪人是完全为卖方利益服务,他/她的目的是要无论如何把这个房子以最高的价格在最短的时间内为屋主卖出,并且不顾一切地达到这个目的。有的时候这个大楼内部有财务问题或将来有新加assessment,或大楼周边将有新楼盘盖起会阻挡你买的房子的View,或所卖的这个房子里曾经出过事故,等等,这些卖方经纪人都不一定会告诉你买家,因为他/她完全为卖方的利益服务。

    其次,买方经纪人是不收取买家任何佣金费用的,所以如果买家经纪代表您购买纽约房产,他/她对您的一切服务完全免费。当一个房源产生的时候,拿到这个房源代理的经纪公司就已经确定了给经纪公司的佣金,买卖双方经纪公司会50/50对分(50/50 CO-BROKE)这个佣金。所以您作为买方,想象可以不用买方经纪从而省钱, 其实根本无法省钱。

    再次,曼哈顿没有外州都有的统一房源资料服务(简称 MLS 即Multiple Listing Service), 尽管数十年来许多人和公司做过尝试。大的房地产公司都有自己的房源资料库, 自己的房源资料系统(Listing system)只为自己的经纪人使用。 每个公司的网站主要只公布自己的专卖房源资料(Exclusive listings)。 并将自己的专卖房源发送给纽约房地产协会(REBNY)的其他公司。公司在自己内部的资料系统中会储存大量其他公司的专卖房源及一些非专卖的房源,如屋主自售或不属于任何公司的房源。 因此,经纪人有最好的工具和信息。在纽约买房,如果选择大公司的经纪人,他们对市场,区域,房源,户型非常熟悉,借助其帮助,要比自己网上漫游、大海捞针的效率不知高出多少倍,节省您宝贵的时间。我所在的Douglas Elliman是纽约市最老牌的地产公司,始于1911年,现在是纽约曼哈顿最大的房地产公司,拥有最多独家房源和最多经纪人。

    最后,在纽约买房,买方经纪人会帮买家提供整个楼宇公寓的买卖史和价格史并与对方讨价还价,拿到最好的价格, 并负责帮助填写申请购买书,打字复印并送交公寓委员会审批。同时还要沟通和协调各个环节及进程, 买卖合同、大楼财务报表,黑皮书(Offering Plan),是否及时送到律师处,贷款进度如何,是否会按时, 有时双方律师争执不下的小题大作,经纪人必须要与对方经纪人直接沟通及时解决, 否则会导致延误甚至签不成合同,房屋被别人买走,经纪人可以说是买家实在不可多得的助手。

    我曾经遇到过好几个买家,尝试自己去跟卖方经纪人交涉买房,结果卖家不接受买家的报价决定不卖了,因为此时卖方也感到自己的卖房经纪人不再忠诚于自己。一个房屋交易的过程中,不只是需要谈价格,还有很多合同当中的Terms需要谈判。当您有一个为您的利益据理力争的经纪人为您服务,是您的幸运。我是纽约房地产董事会(REBNY)的会员,也是认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert),有我为您的购房过程保驾护航,您的利益一定得到最高保障。

    纽约曼哈顿购房步骤

    1,经纪人带领看房,选好心怡的房子后,由经纪人为您向卖家递交意向购买价格。

    2,议价开始,直到双方都认可的购买价格,并确定大概的产权过户时间。

    3,专业地产律师为您审查购房法律文件跟合同,调查大楼财务,保障您的法律权益。

    4, 合同确认无误,您签署合同并提供一定数额的定金到卖方律师的托管账户中。

    5,如果您需要贷款,联系您的贷款人员,完成相关的贷款步骤,一般30-45天。

    6,您的经纪人向大楼物业管理公司和大楼委员会提交大楼购房申请书以及相关资料(Board Package)。

    7,大楼管理委员会审查您的购房申请书和相关材料。

    8,大楼管理委员会批准后,双方律师准备产权过户事宜,完成房屋产权交割。 

    如果贷款顺利,所有产权公寓的买卖环节大约60天,如果不需要贷款,一个月左右可以购房完成。

    纽约区域介绍

    纽约市位于纽约州东南部,面积广大,位于哈德逊河(Hudson)的入海口。除了大家熟知的曼哈顿(Manhattan),还有其他四个行政区:布鲁克林(Brooklyn)、皇后区(Queens)、史丹顿岛(Staten Island),布朗克斯(Bronx)。每个行政区都有不同的历史发展和特色。对于想在纽约市购置房产的人,了解这五个行政区的特点和基本的住房情况,是十分有必要的。

    曼哈顿(英文:Manhattan)是美国纽约市5个行政区之中人口最稠密的一个,也是最小的一个行政区。曼哈顿主要由一个岛组成,并被东河、哈得孙河以及哈莱姆河包围。这里集中了许多著名的企业,被誉为世界的经济中心,是纽约最富有的区。曼哈顿被形容为整个美国的经济和文化中心,是纽约市中央商务区所在地,世界上摩天大楼最集中的地区,汇集了世界500强中绝大部分公司的总部,也是联合国总部的所在地。曼哈顿的华尔街是世界上最重要的金融中心,有纽约证券交易所和纳斯达克,曼哈顿的房地产市场也是全世界最昂贵之一。曼哈顿也是全国其中一个最富有的地方,在2005年便有超过$100,000美元的人均GDP。

    曼哈顿分为许多小的社区。下图就是曼哈顿各个社区的划分地图。

    曼哈顿岛按照大块的划分来讲可以分为下城区、中城区、上东区、上西区、和哈林区5个主要的区域。

    纽约新楼盘推荐

    这是位于纽约港边缘的800英尺高的现代玻璃塔。 这美丽的家园拥有史诗般的河流和天际线景观,被郁郁葱葱的私人花园包围,拥有超过10万平方英尺的室内和室外设施。此楼盘位于东河边靠近曼哈顿唐人街,由纽约最有名的顶级开发商Extell开发,拥有20年421-A地税减免。

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    这座新楼盘位于纽约曼哈顿的老钱区 ------ 上东区,这是纽约的顶级开发商Extell在96街和3大道开发的新楼盘。专为家庭设计,没有Studio和一卧的小户型,只提供从两卧到五卧的大户型。此楼盘设施超豪华,拥有20年421-A地税减免。

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    这是一个在曼哈顿西边61街靠近哈德逊河边的一个广场占地近5英亩的大型项目,围绕着一个新建的园景公园,经过25年精心计划打造,在这里,市中心与上西区相遇。居民将拥有郁郁葱葱的绿色空间,新的餐厅,市场,零售店铺以及超过10万平方英尺的运动,休闲设施。世界上最成功的三位建筑师Richard Meier&Partners,Kohn Pederson Fox Associates和RafaelViñoly建筑师,将三个公寓楼的愿景变成现实,提供周边公园,河流和城市天际线的壮观景色。此楼盘有421-A减地税优惠。

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    曼哈顿西边哈德逊庭院的第一座产权公寓住宅大楼。提供独特的生活体验 - 定制设计,五个不同的户型和两个设计色调,无与伦比的设施,一个宽敞的大堂,公共广场和花园,令人叹为观止的哈德逊河景色 - 西切尔西的魅力全都聚在此地。此楼也有20年的地税减免。

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    曼哈顿西边60街一个位于曼哈顿林肯广场的新建住宅项目。占地整一个城市街区,拥有超豪华的大楼公共设施。此楼盘有246个单元,并且大楼有421-A地税减免优惠。本公司独家代理。

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    曼哈顿最著名新楼盘推荐

    432 Park 是西半球最高的住宅楼,纽约楼王。是一栋由CIM集团在纽约市曼哈顿中城开发的住宅摩天大楼,在中高楼层可俯瞰整个中央公园。本公司独家代理。

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    一卧: $595万起

    三卧:$1590万起

    四卧:$3090万起

    One57,又名卡内基 57,是一栋位于美国纽约市曼克顿区57街157号西的摩天大楼,于2014年建成,是纽约的摩天大楼之一。发展商为埃克斯特尔地产开发公司,该大楼拥有135个住宅单位,和一个有210个房间的五星级酒店,由凯悦酒店集团管理。本公司独家代理。

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    一卧: $339万起

    两卧:$749万起

    三卧:$999万起

    四卧:$1990万起

    五卧:$2850万起

     

    结语:

    目前纽约市正在销售的产权公寓新楼盘就有369座!在曼哈顿则有169座。我对每一个楼盘都仔细研究过,有的新楼盘甚至是自己预览和带客户看都已经看了好多次,所以对纽约的新楼盘市场了如指掌。如果您希望在纽约安家置业或投资最有回报潜力的房产,欢迎与我联系。

    关于我:

    Calvin Xu 是一个对纽约房地产市场有丰富经验及专业知识的房地产经纪人,供职于纽约全美第四大的房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate,所在团队是公司2017年总裁俱乐部巅峰奖获得这,2014-2016年总裁俱乐部钻石奖获得者,是公司顶尖2%的房产专家经纪师。Calvin于10年前移居到美国,获得密苏里州立大学的工商管理硕士MBA学位。他在纽约市的曼哈顿,皇后区和布鲁克林区都有过居住史,对各个社区了如指掌。无论您是寻找为孩子上学需要的学区房,还是寻找投资回报率高和升值潜力大的投资房,Calvin都是您可以托付梦想的经纪人。他熟悉曼哈顿及周边的每一个区域,新建和翻新楼盘,出租房产筛选合格租客的整个过程和细节以及物业托管。Calvin是纽约房地产董事会(REBNY)的会员,也是认证高级谈判专家(Certified Negotiation Expert)。Calvin将免费为您提供在纽约看房和买房以及出租房产和物业托管的服务,欢迎给我留言或私信询问任何关于购房租房,和卖房的问题。欢迎来电:347-276-4612,或添加我的个人微信:CalvinNYC2013。

    关于我的公司:

    道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)成立于1911年,为美国第四大房地产公司,目前在纽约曼哈顿,布鲁克林,皇后区,长岛(包括汉普顿和诺福克),威彻斯特和普特南县,以及南佛罗里达州,加利福尼亚州,康涅狄格州拥有80多个分支办公室以及6000多名房地产经纪人。此外,道格拉斯·埃利曼通过与Knight Frank Residential的战略合作伙伴关系,扩展到了59个国家的488个办事处。

    在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们致力于为消费者提供卓越的体验。通过提供一整套房地产服务,我们确保满足消费者的每一个需求。从销售和租赁,到贷款,新建楼盘和房屋产权保险,我们有各个领域的专家引导你完成房地产交易的每一步。

    道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的杰出纪录,独特的品牌承诺和卓越的经纪人支持系统吸引了众多顶尖人才,确保我们拥有业内最好的的专家团队代表。在道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman),我们认为获取最佳最及时的信息可以大大影响我们的决策。今天的消费者需要一个可信任的资源,将市场信号与噪声分开,并帮助他们在复杂的房地产交易过程中导航。凭借我们在该领域的各个方面的丰富知识,以及对消费者的研究和深刻洞察力,我们是最值得信赖的房地产信息和教育资源的来源。

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