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澳洲房价走势:三位重量级经济学家的预测

发布时间:2018-09-12
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    经济专家对澳洲房地产市场的健康和前景看法不一。

    经济专家对澳洲房地产市场的健康和前景看法不一。瑞银预测澳人房贷能力下降35%,房价有可能出现大幅下跌。与此同时,AMP首席经济学家Shane Oliver预计,仅今年就会有5%的跌幅,但不会出现房价崩盘。澳新银行(ANZ)经济学家认为,房地产市场最糟糕的情况已经过去,今年和明年房价将会上涨。经济学家的分析只能用来作为参考,我们最终还是需要依靠自己的理性分析来准确找准入手的时机。

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    一、三位重量级经济学家预测房价走势

    二、如何自行判断房价走势

    三、结语

    三位重量级经济学家预测房价走势

    今年3月,澳洲首府城市房价下跌0.2%,连续第5个月下跌;年增长率下降至0.8%,而去年5月为11.4%。由于几乎没有经济学家预计澳洲储备银行将在今年加息,焦点转向了监管机构对皇家委员会调查银行业的反应,以及关键的经济数据。有关的调查揭示了令人担忧的放贷行为;而一些对情况非常关切的经济学家指出,家庭仍负债累累,长期来说房价仍然偏高。另一些人则认为,很多借款人提早偿还房贷,为利率上升建立了缓冲。

    瑞银: 很有可能出现信贷紧缩

    皇家委员会的影响力比瑞银经济学家预计的更大,监管机构可能会收紧负责任贷款法例,此举可能会导致房贷融资更难获得审批。

    瑞银经济学家George TharenouCarlos Cacho本周致函客户时表示,在这种情况下,房贷上限可能会下降35%,因为在计算房贷时会充分考虑生活费用上升。

    TharenouCacho表示:“银行已经开始对借款人的生活费用进行更多的尽职调查,但皇家委员会表示,调查将需要更为深入。他们指这将严重影响希望重回市场的首置买家。

    虽然一些人可能不会受到政策改变的影响(例如贷款与入息比率低的借款人),但许多人的借贷能力可能会大幅下降,尤其是首置买家,他们占贷款总额的12%,以及低收入借款人。

    瑞银预计,2018年和2019年,年度房价将停滞不前或负3%,但预期信贷紧缩将导致更大的价格下跌。

    AMP: 房价未来还会持续下跌,但不太可能发生崩盘

    尽管AMP首席经济学家兼投资策略主管Shane Oliver留意到很多人担心房价会暴跌(全国平均价格下跌20%),但他表示,这是不可能的,原因有三个。

    住房供应跟不上人口增长的需求。Oliver博士指出:“首府城市的平均空置率处于长期平均水平或低于水平,尤其是在悉尼。

    房贷能力仍然相对强劲,澳洲金融监管局收紧信贷政策导致只付利息贷款下降,而目前房贷压力似乎很低。

    不能一概而论”- 悉尼和墨尔本的物业价格大幅上涨,但珀斯和达尔文的房价却下跌,其他首府城市也只出现了温和增长。

    Oliver博士写道:“要出现房地产崩盘,利率或失业率可能要大幅上升(预期这两个情况都不会发生),也可能需要像近几年有这么多的房屋建造(这是不可能的,因为审批已经从2016年的高峰放缓)。

    虽然指不会出现崩盘,AMP预测悉尼和墨尔本的物业价格今年将再跌5%左右,预计明年还会进一步下跌。

    澳新银行:“最糟糕的时刻已经过去了

    澳新银行高级经济学家Daniel GradwellJoanne Masters表示,澳洲首府城市房价增长放缓的趋势不会加剧,他们预计今年和明年的房价将会上涨。

    澳新银行经济学家表示,今年2月,澳新银行和澳洲国民银行都放弃了对澳洲央行在2018年加息两次的预测,这对房地产市场是一个好消息。

    这两位经济学家认为,房市放缓的情况已经出现,但坚持价格不会大幅下降。

     

    如何自行判断房价走势

    根据以上内容,我们不难发现经济学家和金融机构对澳洲房产市场未来的走势看法不一,而且经济学家和金融机构的判断多少存在一定的风险。那么买房者如何靠自己来准确地找准入手的时机呢?下面《澳洲财经见闻》就列举了几个最为基本的因素,依托于以下几个因素,可以简单的看出本地房价变动的端倪。

    供求关系

    房屋从经济学的角度来看,终究还是属于商品的范畴。那么但凡学过一点点经济学知识的人都知道,价格由供求关系来决定。用大白话来讲,只要越来越多的人来,越来越多的人买,不管什么样的房子,价格都会上涨。

    以悉尼为例,澳洲统计局(ABS)发布的最新官方人口统计显示,在截至去年630日的一年,包括蓝山和中央海岸在内的大悉尼地区的人口已经达到了5,005,400,比之前一年增加了8.28万人。悉尼现已成为澳洲第一个人口超过500万的城市。

    短短16年的时间,悉尼人口增加了100万。澳洲统计局人口部主任Beidar Cho表示:1971年到2000年的近30年时间里,悉尼人口从300万增加到400万人,而下一个100万人口的增长只用了其一半的时间。

    值得注意的是,首府城市人口增长普遍快于其它地区。在上财年全澳总人口增长中,所有首府城市的人口增长达82%,其中仅悉尼和墨尔本就占全澳人口增长的56%。人口增长最快的前十个区中,五个在墨尔本,三个在西澳珀斯,两个在悉尼。

    从上述这一方面来看,澳洲首府城市人口增速不断加快,这也在一定程度上意味着当前房子的需求量依旧旺盛。当然,判断供求关系也并非仅仅是依靠人口数据,如清空率等指标也具有重要的参考价值。

     

    土地价格

    土地价格和房价一直以来都是相互影响的关系,地产市场的火爆导致土地价格的一路走高,而土地价格的走高也在一定程度上增加了开发商的压力,推动楼价的不断上涨。

    据澳洲住房产业协会(HIA)最新住房用地报告数据显示,澳洲住房用地中位价在第二季度上涨了8.5%,至256,683澳元,创历史新高。

    HIA高级经济学家加勒特(Shane Garrett)表示,价格上涨的速度正在加剧住房负担能力问题。目前,悉尼的住房用地价格已经创下1051澳元每平米的历史新高,将土地价值推至一个新的基准。而过去的12个月中,悉尼的住房用地中位价上涨了9.8%,墨尔本的住房用地中价飙升了19.6%。而在过去10年中,悉尼的住房用地价格上涨了83%,墨尔本地价飙升了159%。

     

    资源集中程度

    一个城市所占的资源,主要分为政治资源、商业资源、教育医疗资源和人力智力资源。

    中国的北上广深的房价之所以高,因为它们集中了中国最优质的政治资源,中国最优质的商业资源,中国最优质的教育医疗资源,中国最优质的人力智力资源。而这一点在澳洲同样也是成立的。

    很多人在选择置业的时候都希望能够处于一个优越的环境之中,自己能够享受到优质的商业氛围,为自己的工作和事业增添助力;于此同时,自己的子女也能够享受到一线的教育环境以及医疗资源。这就是为什么很多人都喜欢往一线城市扎堆的重要原因。

    悉尼是澳大利亚新南威尔士州的首府,也是澳大利亚的经济、文化、政治、航运和旅游中心,世界著名的国际大都市。悉尼也是南半球经济最发达的城市,地区生产总值达到3374.5亿美元(2013年),被誉为南半球的纽约

    除此之外,悉尼拥有高度发达的金融业,制造业和旅游业。其中,世界顶级跨国企业、国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时,悉尼也是澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行(RBA)及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。

    总的来讲,房价按照资源集中度逐次分布,在没有政治资源,没有商业资源,没有教育医疗资源,没有人力智力资源的地区,房价只会越来越低;而在资源集中度高的地区,人口净流入,房价则会竞价升高。

     

    心理预期

    很多人觉得价格的走势主要从经济指标来决定,这当然没有错。但是实际上个人的对于价格的预期对于其购买行为来讲有着重要的决定意义,最终将会反映在价格走势上吗?

    经济学理论认为,需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上,各类需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外,还要对未来房价的走向做出判断,形成对未来的心理预期。也就是说,需求意愿不变,如果当前购买比未来购买更有利,需求者就会倾向于选择当前购买。

    普通老百姓购买住宅不仅会考虑当前的经济形势和住宅价格水平,更主要的是去预测未来经济发展趋势和未来住宅价格水平及增长速度,这种对未来住宅市场的预期行为将会对房价产生影响。

    如果普通购房者预期未来经济形势不好,住宅的价格走势可能会下跌,百姓就会选择持币观望,而不会发生购买行为。这样,住宅市场的需求量就会减少;如果百姓预期未来经济形势良好,住宅价格将会上升,他们就会购买住宅,住宅的市场需求量将增加,从而推动价格的走势上扬。

    看到这里,肯定有很多人会问:难道政府的调控政策是和房价走势无关的吗?

    当然不是,但是需要注意的是,每套房子都有其对应的实际价值,政府宏观调控的核心也是为了最大程度上使房价围绕其实际价值在合理的范围内波动,一旦振幅过大,那么政府此时就会介入。

    从这个角度来看与其说政府的调控影响房价,不如说是房价的变动来引领政策的导向。

       

    天下没有不破的泡沫,但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)的这句名言在很长时间内一直被誉为是形容房价最经典的言论之一。很多人都曾预言澳洲楼市的泡沫已经到来,然而这个泡沫却一直无比的坚挺。

    当房子成为社会少数有钱人孵化财富的发酵池,当越来越多的人被远远甩在房子后面大喘气,房价便放大了贫富差距。亚当斯密就曾说过:有大财富的所在,就有大不平等的所在,有一个巨富的人,同时至少必有五百个穷人。少数人的富裕,同时是以多数人的贫乏为前提的。因此,只有懂得把握机会进行投资,才能在众人当中脱颖而出。


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