瑞麦地产:日本房产10%回报率你考虑吗?

发布时间:2016-09-18
文章来源:Remax
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    据 瑞麦地产介绍,自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後,全球避险资金涌入日本,日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形,使得许多有兴趣投资 日本房产的投资人就频频询问,询问现在是进场购置东京 房产的时刻,还是应该再等一会儿,甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好? 

    瑞麦地产介绍,自从6月23日“脱欧派”用选票决定英国的未来後,全球避险资金涌入日本,日币对美金汇率即大幅升值从106:1升至最高99.99短线升值幅度约6%。这样的情形,使得许多有兴趣投资 日本房产的投资人就频频询问,询问现在是进场购置东京 房产的时刻,还是应该再等一会儿,甚至手上已有东京不动产的应该如何处置是好?
    瑞麦地产:日本房产10%回报率你考虑吗?
      目前市场较热门物件反而是中古空屋市场,尤其是可以拿来做“民宿-Airbnb”的物件最受投资人青睐。其主要原因,除了日本政府因应2020奥运将所带来的观光人潮住宿的需求,若依照目前东京都心饭店可提供房数的来看,明显呈现供不应求的窘境。

      按照日本政府规划,希望将目前外国光观客约2,000多万人次/年,要吸引至4,000万人次/年。为解决住房数目不足的问题,“民宿”可以帮忙解决燃眉之急。据了解,虽然目前相关法令仍在研议,但基於政府政策鼓励项目,许多业者都已等不及而先偷跑。

      另外一方面,因为在都心目前表面租金年报酬率3%~5%投报率的水准,尚不足以吸引所有投资人的目光。

      唯有在提高住房周转率的情形下,把租金年报酬率拉高到8%~10%,具有“民宿”潜力的产品自然对投资人产生莫大魅力。新成屋因为多数大楼管理严谨,并要维持大楼住户品质,住户公约不可能同意让辖内房子用来做“民宿”。毕竟,民宿入住客人的水准无法保证,会有安全上的疑虑。相对地,中古大楼因为管理没有如此严谨,且大楼管理员甚至多为日间巡回一次,容易满足“民宿”的基本需求。

      还有,日本租约分为“定期租约”与“一般租约”形态,且90%以上的租约多数属於後者的“一般租约”型态。“一般租约”是比较保障租客-就是租约到期,若现有房客愿意继续续租,房东没有任何理由来调涨租金,除非房客同意涨租或房东收回房子自住,不然租约就继续依原条件更新。

      所以不是若买入的不是空屋而是带租约的产品,即使等到租约到期,都可能有无法赶走租客丶改作民宿的风险。基於上述理由,这也难怪具有“民宿-Airbnb”潜质的物件成为无论是日本人或外国投资人都竞相追逐的标的。

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