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买房必读 - 你所需知道的购买新加坡私人房产若干事项

发布时间:2019-07-11
文章来源:Kevin Feng 冯舟
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    此文做一点科普,希望能够清楚的解答您如下问题:- 新加坡购房有哪些税?- 购房以后有哪些费用?- 新房和二手房购买流程分别如何?- 新房的付款进度如何?- 外国人如何贷款?

    关键字: 新加坡 房产 投资




    此文做一点科普,希望能够清楚的解答您如下问题:


    - 新加坡购房有哪些税?

    - 购房以后有哪些费用?

    - 新房和二手房购买流程分别如何?

    - 新房的付款进度如何?

    - 外国人如何贷款?



    购房印花税和其它费用


    印花税主要分为两种,买方印花税(BSD)和额外买方印花税(ABSD)。


    印花税是对房产购买过程中的商业和法律文件征收的税。买家应在签订购买合同(执行购买权)之日起14日内缴纳。


    买方印花税

    买方印花税金(BSD) 是按买价或市价,以其的较高者为准来计算。


    买方印花税的计算方式如下:



    以上的计算看起来复杂,只要记住以下的标准公式即可:


    如果房价超过36万,少于或等于100万,印花税 = 房价X 3% - $5400

    如果房价超过100万,印花税 = 房价X 4% - $15400


    买方印花税适用于所有物业买家,不分国籍。新加坡公民(SC),新加坡永久居民(SPR)和外国人都必须支付。


    额外买方印花税

    额外买房印花税(ABSD)是针对新加坡人第二套房、新加坡永久居民和外国人的税。外国人买房额外印花税为20%,政府目的是通过该措施来稳定新加坡房价,确保老百姓买得起房子。

     

    按照自由贸易协定,如果您是美国公民,瑞士公民或绿卡,冰岛公民或绿卡,列支敦士敦公民或绿卡的话,那就恭喜您,可以享受免除额外印花税的待遇。


    额外印花税征收范围以及缴纳比例如下:



    物业管理费

    如果房产属于新公寓项目,买家应自正式接管房产之日起或收到房产的房屋占有权通知之日起15日内(两者中以较早的为准),支付物业管理费。


    律师费

    新加坡房产交易一般都通过律师交易,买卖双方都会指定各自律师代表各自客户交易。律师会帮您处理好买房过程中的相关手续,解决你的后顾之忧。因此,买家应支付房产购买过程中产生的律师费用,具体律师费用略有不同,视律师公司而定,一般为$3000新币左右。


    购房的后续费用



    买房后还有一些后续费用,购房时也需要将此考虑在内。基本上是:物业费,房产税,火险,贷款保险。


    物业费

    买房后,业主需要定时支付物业费给公寓物业管理公司,可以按季度或年度支付。物业费按照自持物业份额来计算,越大的面积所需支付的物业费也就越多。一般来说,大型项目的平均物业费较低,而高档公寓的物业费相对较高,尤其是附有私人电梯,私人泳池的豪宅单位,物业费基本在上千新币每月。


     

    新加坡房产税

    按照现行的新加坡税法体系,所有拥有房产的外国人和新加坡公民一样都需要付房产税。无论投资者购买的新加坡房产用于何种用途,如出租、自住或者空置,业主所缴纳的房产税税率都是一样的,都是根据新加坡国内税务局(IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。该付多少房产税=房子的年值(Annual Value) x 法定税率。


    年值指的是新加坡税务署根据房屋每年可赚取租金的净收入,即年租金减去物业管理、家具以及维修费用得出的最终收益。此外房屋的年值由税务署参考年景好坏、房屋的新旧程度、地段、配套设施等因素进行综合评估,具体数值每年一更新。房产税的税率采用渐进式计算,年值越高,税率越高,根据房屋用途分自住或者出租,税率会有所不同。


    自住税率如下:


    以下是非自住房产的税率计算:


    火险

    如购房时向银行贷款,银行就要强制要求你购买火险,费用一般在新币100-300之间。


    贷款保险

    属于人寿保险的一种,如果贷款人不幸在贷款还清前去世,那么他的家人会得到一笔赔偿用于偿还剩余贷款。保费与贷款数额挂钩,贷款越多,则保费也越高。


    购买流程



    新加坡购房

    第一步:确认购买资格

    在新加坡,外籍人士是不允许购买新加坡租屋、地皮及有地住宅的,而只能购买私人公寓。


    第二步:确认财务状况

    购房之前,您应该计划您的购房预算,并确认您有足够的资金及贷款完成购房交易。除了房价的金额之外,您还需要预备约房价4%印花税及20%的外国人额外印花税,用来缴税给政府,以及支付律师费等开销。


    第三步:看房

    选择你信任的专业持牌地产经纪,考察楼盘!买房是一个分析比较的过程!


    第四步:选择房产 支付定金

    在选择了适合的房产之后,需要支付定金。新楼盘一般需要支付相当于房价5%的定金给发展商。转售楼盘则需要支付相当于房价1%的定金给房主。


    第五步:委任律师,办理手续

    需要委任一名合格的律师,办理购房手续。


    购买现房(转售楼盘)的流程

    1.签订购房意向书

    签订购房意向书 (OTP Option to Purchase), 支付房价1%为定金 (Option Fee)。

    2.执行合约

    两个星期之内,买家用购房意向书向银行申请贷款。贷款批准之后,买家决定购买此单位,需要执行合约,即在购房意向书上签字,并且支付4%的执行费(Exercise Fee)给卖家或者卖家律师。

    3.支付印花税

    买家在执行合约两个星期以内,需支付相应的购房印花税Stamp Duty。

    4.支付尾款

    买家在交易完成日(交易完成日通常是执行合约之后10-12个星期)前两个星期将其余首付部分 (如果贷款80%,剩余就是15%) 交给自己律师的托管账户。

    5.完成交易

    交易完成当日买家的律师会支付所有款项给卖家律师,卖家律师将房产转移到买家名下,并提供钥匙,门卡等相应物品。名副其实的一手交钱,一手交房。


    购买期房(新楼盘)的流程


    1.签订购房意向书

    签订购房意向书 (OTP Option to Purchase), 支付房价5%为定金 (Option Fee)。

    2.收到买卖合同

    两个星期之内,发展商会寄给买家正式买卖合约(S&P Sales and Purchase Agreement)。

    3.执行合约

    两个星期之内,发展商会寄给买家正式买卖合约(S&P - Sales and Purchase Agreement)。

    4.支付印花税

    买家在签S&P之日起,两个星期之内需支付相应的印花税 Stamp Duty。

    5.支付尾款

    买家在签订意向书之日起,八个星期之内,支付剩余的15%。


    注:

    支付完首期后,同时支付印花税办理银行按揭贷款。发展商会书面通知银行付款时间表,同时也会邮寄给购房者付款资料、进度报表、TOP(即预售协议)、拿钥匙日期。此时贷款也已开始运作。


    期房项目按工程进展分期付款方式:



    房屋贷款


    根据新加坡购房相关规定,外国人购买新加坡房产是可以申请购房贷款的。新加坡银行贷款利率比国内低很多,来新买房的话多少也向银行贷一些款,一次性大笔现金买房,银行也会要求看资金来源和进行某些环节的审查,加上现在把人币成外币并带出国门也实属不易。新加坡房贷利率在购房第一年约为2%,这相较于国内6%左右的利率有着很大的优势。通常在办理贷款时,银行综合考察购房者的收入,资产情况,工作年龄以及信用记录等信息。


    一般来说,外国人在新加坡购买第一套房产,银行提供60-70%的贷款,贷款年限一般为30年(贷款最高年限为65减去购房者实际年龄,比方说购房者35岁,65减去35岁贷款年限最长为30年)。在新加坡贷款最高年限可为35年,具体贷款年限因人而异。


    购房前就需要准备贷款事宜了,怎样拿到更好的贷款配套?

    方法一: 购房前先去新加坡的三大银行(DBS, OCBC, UOB)申请贵宾银行账户或私人银行账户,门槛分别是新币20万起和新币300万起,以上两种账户只需持有旅游签证即可办理,办理账户的所需审查的条件和申请贷款的审查条件相差不多,但是申请私人银行账户的审查条件相对较严,所以更推荐先申请贵宾银行账户,之后升至私人银行账户,低调为主。开户申请成功后,会有专门的客户经理为您解决贷款和财务问题。

     

    方法二: 咨询专业的贷款中介(Mortgage Broker)。专业的人做专业的事情,他们熟悉市场上所有最新的配套,一般会给你最好的推荐。你也不需要去找银行开户,拿到贷款,银行一样会给你开储蓄户头。


    新加坡市场上的银行贷款配套大致分成以下三类:

    基准利率挂钩配套(浮动利率配套)

    银行内部利率挂钩配套(浮动利率配套)

    固定利率配套


    作者介绍

    冯舟 Kevin Feng:专注豪宅和商业地产投资12年,是博纳集团董事,精英队总监和集团慈善大使。 秉承真诚,真实,看本质的原则,Kevin深得众多地产投资者长期的信任,Kevin是业内豪宅成交数量最高的经纪之一,是博纳PNG 2018年销售冠军。公众号“Kevin说地产”,与您分享各地投资见闻,广交朋友,广结善缘。


    我希望与您成为朋友,给您真实的市场,透彻的分析和精准的投资建议。



    接受新加坡总统哈莉玛颁奖 2018年8月



    为投资者做2019地产投资白皮书演讲 2019年1月

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