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当教育邂逅置业-数据漫谈尔湾买房

发布时间:2020-08-31
文章来源:Cindy Chin Realty
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    尔湾简介: 尔湾市Irvine成立於1971年 位於加州橙县, 是一座有人口21万人的中型城市。尔湾市可被称为加州第二大华人城市,又因为本身拥有明星学区以及工作机会众多, 尤其是高科技业和半导体业, 因此吸引众多华裔移民前来定居。并於2008年被美国CNN Mondy杂志评为全美排名第四最适合居住的城市。

    尔湾简介: 尔湾市Irvine成立於1971 位於加州橙县, 是一座有人口21万人的中型城市。尔湾市可被称为加州第二大华人城市,又因为本身拥有明星学区以及工作机会众多, 尤其是高科技业和半导体业, 因此吸引众多华裔移民前来定居。并於2008年被美国CNN Mondy杂志评为全美排名第四最适合居住的城市。另外尔湾市也於2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市。

    尔湾市本身也是学风鼎盛,区内就包括了 加州大学尔湾分校(University of California, Irvine),康科迪亚大学(Concordia University),尔湾谷学院(Irvine Valley College),的南加州大学橙县校区(USC),Alliant国际大学尔湾校区间(Alliant International University),加州州立大学富勒顿分校(CSUF),拉文大学(University of La Verne)Pepperdine 大学等学府。 尔湾和周边地区还拥有多家金融地产,生物制药,游戏科技公司,如Irvine Comoany, GoogleBlizzardAmazonBroadcomRicoh, Zillow, Experian, Verizon, Kia, Hyundai, Mazda, Cox Automotive(KBB)等等. (介绍和图片来源于网络)

    2015年底,因为工作关系,我们一家离开了定居十年的赌城拉斯维加斯,搬到了加州橙县尔湾,再次面临着置业的难题。尔湾的房价目前处于高点,基本上要一百万美金左右才可以买到自己心仪的房子,一百三十万才有可能住的宽敞舒适。因为家里有三个娃娃都要上学,学区是我们的首要考虑。自己做了多年房东,深知学区的好坏关系到未来搬走后的房客素质,绝对的正比关系,好学区的房子出租会少掉很多不必要的麻烦。 首先,我们了解了一下尔湾的学区分布。尔湾的高中从北面的Northwood HS开始向下是Irvine HS, Creekside HS, Woodbridge HS, 最底下是University HS, 最右边是新建的Portola HS。而学区也是围绕着高中而铺开。房产是长线投资,高中相对小学更加重要。


    尔湾的华人老住户们交口称赞的双子星高中是University HighNorthwood High. 两个学校口碑上不分伯仲,API 成绩(加州学校评分)University High一直领先。当然新建的Portola High因为大量的新华人移民购房,未来有可能成为潜力绩优股。但是附近的房子普遍是新房,社区配套还不是很成熟,价格和税负较高,房型单一,土地面积较小,院落不够宽敞。


    虽然我们的小孩儿离念高中还很遥远,但是考虑到几年后我们可能搬离尔湾,这涉及到后续出租的问题,我们决定购买在University HighNorthwood High周围成熟的社区。这里交通便利,房形多样,而且因为社区建设的早,房子通常占地面积较大,少有额外的Mello Roos税,省下的费用远超老房子的维护费用。此外Northwood附近也有多处新建房产适合喜欢新房的家庭购买。 两所高中已经选定,但是三个娃娃首要面临的是上小学,所以小学的好坏也是我们需要考虑的问题。加州教育系统2013年后就不再发布API Score. 但是好的学校应该是蒸蒸日上。我们就用了2011-2013年的平均分数给各个小学做了排名。前五名分别是TurtleRock, Stone CreekCanyon ViewAlderwood and Vista Verde。我们目前租住的小区所属的小学College Park只有平均930分的成绩,排名中下游。尔湾也有类似于国内的超常班,稍后会提及。



    通过学区地图,可以看出, Turtle Rock, Alderwood and Vista Verde属于Turtle Rock Community, 会去University High. Cayon View会去Northwood High. Stone Creek会去尔湾高中排名落后的Woodbridge High 另外,排名第一初中 Rancho San Joaquin属于TurtleRock, 第二的Sierra Vista属于Portola-Northwood. 综合以上考虑,我们决定锁定在Turtle Rock CommunityPortola附近的的Great Northwood Community。目前的初步结论是,新房最好买在Orchard Hill, Eastwood Village and Irvine Business Complex,老房最好买在Northwood Community and Turtle Rock Community 这里额外补充一下,尔湾也有Gate Program and APPAS, 都是特招超常儿童。APAAS, 在尔湾六个小学有设置,一个学校有一个班,33个人每班,总共198人,每年学区大概有500人以上申请。但是这个不是买房可以决定的,一个需要孩子聪明肯学,一个需要家长够狠心督促。 Irvine还有Open School Policy 你可以申请去你认为好的小学。每年各个学校会有一定名额。不过Open School Policy很麻烦,要年年申请,特别好的学校,不一定可以次次轮得到,但是只要家长够努力,一切困难都可以有办法克服。

    附录: Irvine School District: http://locator.decisioninsite.com/?StudyID=172319 UC System Admission: http://universityofcalifornia.edu/infocenter/admissions-source-school Customized Data for UCS Admission: https://public.tableau.com/profile/iusd#

    后记1: 因为日常工作就是和数据打交道,所以对Northwood HighUniversity High的统计数据十分感兴趣。自从2013年后加州教育系统就不再发布API成绩和学校排名。个人对这两所学校的近三年变化和两所学校在南加州洛杉矶县和橙县的地位深感好奇。经过一定的谷歌和研究后,发现了一些有意思的统计数据,在这里分享一下。 加州大学系统在他们的网站上公布了每年的录取统计,可以划分为每一年,每一个县,每一个市,每一个高中,每一个种族。数据来源链接在文章附录。这个信息来源是我们重要的参考资料。众所周知,UC的大学评价普遍很好,各个高中考取到UC的数据统计可以在一定程度上代表高中的教学质量。因为无法获得第一手的各大IVY私校录取数据,然而加州大学伯克利分校和洛杉矶分校的录取数据在一定程度上可以用来衡量所在高中的爬藤能力。这里的方法是-计算UCLAUC Berkeley被录取后却不入学的人数百分比。可以这么理解,被这两所学校录取后还选择其他学校的话,基本就是爬藤成功了。我用数据做了一个简单的报表https:// public.tableau.com/profile/iusd#,方便大家在自己的学区做类似的比较分析。因为优秀的同学会同时申请UCLAUC Berkeley,数据会产生一定的重复, 下面的数据,只是对2013-2015年尔湾双子星高中的升学统计的大概估计。

    通过上面的统计数据,我们可以看到,University High的教学质量和家长推娃成绩要好于Northwood High 理论上,把小孩子推到年级的前10%或者前100名,小孩会有很大的几率爬藤和进入UC BerkeleyUCLA 那么尔湾高中在整个南加州处于什么位置呢? 尤其是华人聚居的洛杉矶县和橙县。因为2013年后我们不再有可靠的API数据参考,我们还是用UC大学2013-2015的录取数据作为基数来分析,首先设定每年申请UC BerkeleyUCLA的人数最少要350人,基数太小对个体意义不大。当然这其中肯定有优秀学生同时申请两所学校,但是对结果影响不大。然后我们按照录取率从高到低排名,可以看到,尔湾的两所高中还是高居榜首,虽然因为缺少每年各个学校12年级的毕业人数,不能直接的横向比较。但是毋庸置疑,在尔湾养娃是一个相当不错的选择。


    说到家长强调学区,一些个人看法,尔湾之所以一开始学区好,主要是因为韩国人,后来跟着日本人,还有接着蜂拥而至的我们华人,只要亚裔比例高,API的成绩就好,然后学校Rank就高。说实话,硬件设施,老师水平跟我们以前50州垫底的Nevada最好小学比大有不如,尤其非富裕区的老学校(5号公路两侧,Northwood/College Park/Deerfield),硬件设施很差,新学校(Stone Gate/Portola Spring/Cypress Village)还有富裕区小学(Turtle Rock)设施都很不错。华人爱买好区和新房,所以新的小学和豪华小区的小学的亚裔比例和学生API都普遍很高。 但是非富裕区的老学校的家长普遍要比富裕区的家长推娃更厉害, 因为中产阶级都望子成龙望女成凤,而且家庭互相之间攀比少,娃的学业之间攀比多,小孩和家长压力大也不错。这里呵呵一下,我就是被初中毕业的两个工人父母一路逼着学习走过来的,深感家长督促很重要。归根结底,尔湾的高比例亚裔和父母推娃的强度才是尔湾成为好学区的根本原因。


    个人以为,好学区的主要标准是:学校周围治安环境好,同学之间不要bully,朋友之间的三观要正,学习风气浓厚。其实学区只要中上就可以,老师水平哪里都不会差太多。学业主要还是要靠家长督促。第一代靠念书移民的家长,基本上家长有多大胆,孩子有多大产。 我一个朋友在Lake Forest居住的时候,女儿在那里上了初中和高中,最后去了UCB,而搬到Irvine后念高中的儿子最后上了UCSB. 两个都是放养无补习班无家庭辅导,最终却学习成绩有较大差异,所以孩子自身的素质也很重要。University HighNorthwood High也有很多人去了CSU,好的学校不是升学的绝对保证。 即使爬藤成功也不是未来成功的保证。 人生的际遇和机遇斑斓起伏,念书并不是成的唯一通道。如何教会自己的孩子有正确的人生观,生活习惯,大家平平安安快快乐乐的度过短暂的人生才是父母最重要的责任。世界上几十亿人口,能在历史长河中溅起一漪波澜,百年后能有人记得的人才又能有几个?